Todo lo que hay que saber sobre la fianza en los contratos de alquiler

La fianza es el importe que el arrendatario entrega al arrendador como garantía de que cumplirá con las obligaciones pactadas en el contrato de alquiler, ya que, si no es así y la propiedad presenta desperfectos una vez finalizado el contrato, el propietario podrá retener total o parcialmente dicha cantidad.

La fianza es un elemento esencial en todos los contratos de alquiler, sea cual sea el destino de la propiedad (tanto si es una vivienda habitual como si se destina a otros usos), y debe depositarse en el Institut Català del Sòl (INCASÒL).

Durante los primeros cinco años de vigencia del contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, la fianza no se actualizará (a menos que se pacte lo contrario en el contrato de alquiler). No obstante, si el contrato se prorroga en el tiempo, la fianza sí deberá actualizarse según el índice de actualización de la renta aplicable o el aumento de renta acordado.

¿Cuál es el importe que debe tener la fianza?

El artículo 36.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que la fianza de un arrendamiento de vivienda habitual debe ser de una mensualidad y, para otros usos, de dos mensualidades:

• Vivienda habitual: aunque es cierto que el importe de la fianza es, como máximo, de una mensualidad del alquiler, el propietario podrá solicitar hasta dos meses adicionales de garantía. En el caso de que el arrendatario sea una persona jurídica, el importe de la fianza a ingresar en el INCASÒL será de dos mensualidades.
• Alquileres por temporada: el importe de la fianza es proporcional al plazo de duración del contrato, tomando como referencia las dos mensualidades establecidas en la LAU.
• Locales comerciales, parkings, alquiler por habitaciones…: dos mensualidades de la renta.
• Arrendamientos de negocio: si no hay ninguna cláusula específica en el contrato de alquiler, se aplicará la siguiente fórmula: 4% valor catastral ÷ 12 meses × 2 = fianza a ingresar.

¿Qué documentación es necesaria para realizar el depósito de la fianza?

Para formalizar el depósito en el INCASÒL se debe presentar:

• Contrato de arrendamiento firmado por ambas partes.
• DNI, NIE o CIF de los titulares.
• Referencia catastral.
• Cédula de habitabilidad (solo en viviendas).
• Certificado de eficiencia energética (etiqueta correspondiente).

En la Cambra, como entidad colaboradora del INCASÒL, se puede realizar este depósito sin ningún coste adicional ni trámites por parte del propietario.

¿Cómo se devuelve la fianza?

Una vez finalizado el contrato, el INCASÒL devolverá la fianza al arrendador en un plazo máximo de 21 días.

Otros conceptos de interés sobre la fianza: “Avalloguer” y el Impuesto de ITPAJD

El “Avalloguer” es un sistema de garantía gestionado por el INCASÒL que protege al propietario cuando el arrendatario no paga, cubriendo hasta dos mensualidades de la renta siempre que el contrato sea para uso de vivienda habitual y se haya iniciado un proceso judicial de desahucio.

Por otra parte, hay que tener en cuenta el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) aplicable a los alquileres. El Decreto Ley 7/2019, en su artículo 5, establece que los arrendamientos de viviendas destinadas a ser vivienda habitual están sujetos al ITPAJD, pero quedan exentos de su pago. Esto significa que se debe seguir presentando la autoliquidación del impuesto, pero no se tendrá que pagar.

¿Quieres saber más sobre cómo funciona la fianza?

Podemos gestionarte el trámite y depositar el importe de la fianza al INCASÒL a coste cero. Llámanos y solicita información sin compromiso.

Girona: 972 416 413

Figueres: 972 500 821

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