¿Quién debe reparar una terraza de uso privativo: el propietario o la comunidad de vecinos?

Este es un tema controvertido, ya que la respuesta depende de cada caso concreto. Por tanto, variará según la situación y el tipo de reparación que se tenga que llevar a cabo.

No obstante, como regla general, al propietario que tiene el uso privativo de la terraza le corresponde el mantenimiento ordinario. Ahora bien, será la comunidad quien deberá asumir las reparaciones extraordinarias derivadas del paso del tiempo del edificio. Además, la comunidad es la responsable del mantenimiento de los elementos comunes por naturaleza, como la estructura o el forjado. En cualquier caso, como ya se ha dicho, cada situación es específica y distinta.

La regulación del Código Civil de Catalunya

El Código Civil de Catalunya establece que es perfectamente posible asignar el uso exclusivo de ciertos elementos comunes —como patios, jardines, terrazas o cubiertas— a una vivienda o local concreto dentro del edificio. Sin embargo, que un propietario tenga el uso exclusivo de uno de estos espacios no implica que deje de ser un elemento común.
Esto significa que las reparaciones debidas a defectos estructurales, ya sean de origen o sobrevenidos por el paso del tiempo, o aquellas obras que afecten o beneficien a todo el edificio, corren a cargo de la comunidad. Existe una excepción: si los daños han sido causados por el propietario, será él quien deba asumir los costes.

El Código Civil distingue los elementos de uso directo, como el pavimento, la estructura o el forjado del suelo. Así pues, normalmente las obras que afectan a la superficie de la terraza —como un cambio de baldosas— corren a cargo del propietario que disfruta del uso exclusivo. En cambio, las obras que afectan a la impermeabilización o a la función de la terraza como cubierta del edificio son responsabilidad de la comunidad de vecinos. Esto incluye no solo las obras de impermeabilización, sino también otras como la sustitución de desagües mal dimensionados, siempre que el propietario no haya actuado de forma negligente (por ejemplo, si ha plantado árboles cuyas raíces han perforado la capa asfáltica), o si ha habido falta de mantenimiento o un uso indebido de los desagües (como taponarlos con cemento procedente de una obra particular, o por plantas que él mismo haya colocado).

Sentencias de las audiencias catalanas

Nuestras audiencias provinciales han dictado diversas sentencias que resuelven esta problemática. En la Sentencia de fecha 22 de junio de 2004 de la Audiencia Provincial de Lleida se señala lo siguiente:

“La primera cuestión que se plantea es quién debe abonar la reparación de la terraza para evitar que continúen produciéndose daños en el local de la actora. En este sentido, y tal como recoge la sentencia de instancia, la terraza litigiosa debe considerarse un elemento común del edificio, ya que constituye la cubierta del local afectado, a pesar de que el artículo 6 de los Estatutos de la comunidad atribuya el uso exclusivo de la misma a los propietarios de los primeros pisos. Esta atribución exclusiva del uso no desvirtúa su condición de elemento común del inmueble, ya que su función como cubierta le confiere un destino común que, por definición legal (art. 396 del Código Civil), le otorga carácter de elemento común de la finca.
Cuando se produce esta situación —elemento común pero uso exclusivo—, lo que resulta determinante a la hora de establecer quién debe asumir las reparaciones no es la titularidad privativa o común de la terraza, sino la naturaleza de los gastos a sufragar, que debe relacionarse, al mismo tiempo, con la naturaleza de las reparaciones a efectuar. Así, si los gastos son ordinarios o normales, de conservación o uso, corresponderán a los usuarios de la terraza. Si son extraordinarios y el elemento a reparar cumple una función estructural como elemento de cobertura, actuando en beneficio común, todos los miembros de la comunidad deben contribuir a sufragar la reparación. En este sentido ya se ha pronunciado esta misma Sala en supuestos muy similares al presente, en sentencias de 7 de marzo de 2002 (495/2001) y de 21 de noviembre de 2001 (249/2000).”

Ahora bien, no siempre todo es tan claro. Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, de 6 de junio de 2023, establece que la responsabilidad en la reparación de una cubierta puede ser solidaria entre la comunidad y el propietario con uso exclusivo, en aquellos casos en los que concurre tanto una falta de mantenimiento por parte del usuario como vicios constructivos.
Si el daño proviene, por ejemplo, de un exceso de riego de las plantas, del peso de los muebles instalados o de un uso inadecuado de la terraza, debe tenerse en cuenta que, aunque la comunidad no puede prohibir la instalación de una piscina desmontable o de maceteros de gran tamaño, sí podrá reclamar los daños que se deriven, en caso de producirse, siempre que se puedan probar.

En caso de discrepancia sobre quién es el responsable de un desperfecto, será necesario un informe técnico que determine el origen del daño. Si se demuestra que es por mal uso, la responsabilidad será del propietario con uso exclusivo. Si, en cambio, el origen es estructural o debido al paso del tiempo, la responsabilidad corresponderá a la comunidad.
En cualquier caso, el mantenimiento ordinario de la terraza siempre corresponde al usuario, tal como ya señaló, entre otras, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19ª, de 8 de febrero de 2013. Esta sentencia recuerda la obligación del comunero con uso privativo de la terraza de realizar actos de mantenimiento, como comprobar el sumidero para evitar filtraciones.