¿Qué gastos se puede deducir el propietario de una vivienda alquilada?

Durante esta campaña de la declaración de la Renta 2022, es importante conocer los gastos que un propietario de uno o más bienes inmuebles destinados a alquiler puede deducirse. Uno de los conceptos a declarar son los ingresos económicos derivados del alquiler de estos inmuebles, declaración a realizar en la sección “Rendimientos del capital inmobiliario“.

En el caso de que el alquiler sea considerado una actividad económica, los ingresos obtenidos serán clasificados como rendimientos de la actividad, no como rendimientos del capital inmobiliario. A estos efectos, se entiende que el arrendamiento se lleva a cabo como actividad económica cuando va acompañado de servicios propios de la industria hotelera (limpieza, cambio de ropa, restauración, etc.) y también cuando, para la ordenación de ésta, se utilice, al menos, una persona, empleada con contrato laboral ya jornada completa.

Cálculo de los rendimientos procedentes del arrendamiento

En la declaración de la Renta, deben declararse todos los pagos que tenga que pagar el propietario del inmueble -no se incluye el IVA-, es decir, la renta, gastos, servicios, comunidad, el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)… A estas cantidades percibidas, se descuentan los gastos que se pueden deducir por el arrendamiento, dando como resultado el rendimiento neto.

Es importante tener en cuenta que cada inmueble debe declararse de forma individual, teniendo en cuenta que los gastos no pueden superar los ingresos obtenidos, pues si así fuera el resultado sería negativo. Si esto sucediera en algún caso, el rendimiento neto sería 0.

Gastos deducibles

Existe la posibilidad de deducir todos aquellos gastos que se pueden acreditar como necesarios para la obtención de los rendimientos como, por ejemplo:

• Gastos de comunidad ordinarios
• Gastos de administración, vigilancia, portería y cuidado de jardines
• Impuestos y tasas como el IBI, las tasas de recogida de basura, alumbrado, contribuciones especiales, etc.
• Intereses de hipoteca (nunca el principal de la cuota)
• Gastos de reparación y conservación (pintura, reparación de instalaciones eléctricas…) y gastos de sustitución de elementos preexistentes (instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad, etc.)
• Seguros del inmueble: hogar, impago de alquiler, RC, etc.
• Amortización del inmueble: contabilizando el 3% del mayor valor entre el valor de adquisición excluido el valor del suelo y el valor catastral, excluido también el valor del suelo. En caso de alquiler de muebles junto al inmueble, tomaremos el 10% del valor de los muebles.
• Gastos ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarrendamiento, cesión o constitución de derechos, así como los gastos de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.

Cómo declarar cuando hay impagos de los inquilinos

En caso de que el inquilino no realice los pertinentes pagos del alquiler, el propietario tiene igualmente la obligación de declarar los ingresos aunque no los haya recibido. Sin embargo, la ley posibilita la deducción del importe no adquirido mediante el concepto “saldo de dudoso cobro”.

Esta deducción puede aplicarse en dos casos:

• Cuando han transcurrido más de seis meses entre la primera reclamación y el 31 de diciembre de 2022 y no se hubiera producido una renovación de crédito.
• Cuando el inquilino se encuentre en situación de concurso.

Cuando un saldo dudoso es cobrado después de su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.

En caso de un alquiler destinado a vivienda habitual, la reducción es del 60%

Uno de los grandes beneficios de alquiler de vivienda habitual es que cuenta con una bonificación del 60% del rendimiento económico neto del piso, es decir, que sólo debe pagarse IRPF sobre el 40% del rendimiento neto del alquiler. Esta reducción no se aplica al alquiler de inmuebles de temporada, pisos turísticos, oficinas, locales comerciales, garajes…

Por último, cabe comentar que la última Ley 12/2023, que ha entrado en vigor este 24 de mayo, por el derecho a la vivienda disminuye la reducción del rendimiento neto positivo del 60% al 50% a partir del 1 de enero de 2024 para los contratos que se formalicen después del 26 de mayo de 2023. Pero también permite que esta reducción del 50% pueda incrementarse del 60% hasta el 90% en función de varios criterios. La nueva Ley permite las siguientes reducciones en los siguientes casos:

• Reducción del 90%: Cuando el propietario formaliza un nuevo contrato de arrendamiento en un área residencial tensa y la renta inicial es más de un 5% inferior al último alquiler del contrato anterior.
• Reducción del 70%: Cuando el propietario alquila por primera vez una vivienda en un área residencial tensa y el inquilino tiene entre 18 y 35 años. Esta reducción se aplica si la vivienda es alquilada a la administración o a entidades sin ánimo de lucro, si está destinada al alquiler social con un precio inferior al fijado por el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o si se utiliza para alojar a personas en situación de vulnerabilidad económica. También se aplica si la vivienda está bajo algún programa público de vivienda o calificación que limite el alquiler.
• Reducción del 60%: Se aplica cuando se han realizado obras de rehabilitación en la vivienda en los dos años anteriores a la firma del contrato de arrendamiento.