Guía para la compraventa de bienes inmuebles (II)

En esta segunda parte de la guía analizaremos la documentación que debe disponerse que acredite al comprador, aspectos básicos de la situación jurídica y técnica de la vivienda, así como cuestiones urbanísticas a tener en cuenta y cómo debemos actuar cuando el inmueble que se quiere vender está alquilado.

3. Documentación relevante y aspectos urbanísticos

Certificado de Eficiencia Energética y Cédula de Habitabilidad
A raíz de las regulaciones de la UE en este campo, es obligatorio poner a disposición de los compradores este certificado, así como la cédula de habitabilidad. Hay dos supuestos en los que el comprador puede exonerar al vendedor de aportar la cédula; cuando la vivienda deba rehabilitarse, en este caso será necesario un informe técnico que acredite que la vivienda podrá disponer de cédula una vez hechas las obras y cuando en la venta se declare expresamente que el inmueble no irá destinado a vivienda.

Certificado de deudas con la Comunidad
En la escritura de venta, el vendedor deberá declarar expresamente que está al corriente de pago o manifestar qué debe a la comunidad y, debe aportar certificación sobre el estado de deudas de su propiedad, en la que se han detallar –además de la condición de las cuotas vencidas (pagadas o impagadas)– aquellos importes correspondientes a los gastos ordinarios o extraordinarios aprobados por la Junta, y para los que todavía no se ha cumplido la fecha de pago prevista. Si no se aporta la certificación y no se realizan las manifestaciones anteriores, no puede autorizarse la escritura, salvo que el adquirente renuncie expresamente a la misma. Cuando se produce una venta de una vivienda, local, parking, estos elementos patrimoniales responden de las cantidades que deba a la comunidad el anterior titular, correspondientes al presente ejercicio ya cuatro años anteriores. Sin embargo, no impide que el vendedor siga siendo el responsable de la deuda, y debe responder ante la comunidad o frente al comprador.

La Inspección Técnica del Edificio (ITE)
La ITE es la evaluación obligatoria que deben realizar todos los edificios de viviendas plurifamiliares de más de cuarenta y cinco (45) años de antigüedad. La ITE requiere un informe elaborado por un técnico competente que evalúa el estado de conservación del edificio, de sus elementos exteriores (fachadas, cubiertas, medianeras), los elementos estructurales (forjados, cimientos, etc.) y las instalaciones comunitarias. Están obligados a pasar la ITE los edificios de viviendas plurifamiliares (más de una vivienda) y también las viviendas unifamiliares (casas) si están en contacto con la vía pública, con zonas de uso público o fincas adyacentes, a una distancia de ‘1,5 m. Esto significa que las casas aisladas quedan excluidas de la obligatoriedad. La Ley del derecho a la vivienda prevé que los transmitentes tengan que entregar a los adquirentes el certificado de aptitud en caso de que el edificio haya sido obligado a pasar la inspección técnica.

El problema de esta obligación radica en que la obtención de estos documentos no depende de la sola voluntad del vendedor, sino que debe solicitarlo la comunidad de propietarios donde se integra la vivienda a vender, y nos podemos encontrar con que la Comunidad, a pesar de la obligatoriedad legal de obtener la ITE, no quiera hacerlo. Por estos supuestos la normativa reconoce al adquirente la opción de exonerar al vendedor de su obligación, si bien la posibilidad de exoneración queda sujeta a que el notario considere oportuno la justificación y motivos esgrimidos por el vendedor para no facilitar la documentación.

Licencias de obra y sus finales de obra correspondientes
Es vital también tener localizados los originales y copias de todas las licencias que se hayan conseguido, así como los certificados finales de obra tanto de los técnicos como del Ayuntamiento, licencia de primera ocupación, planos aprobados y sellados, proyecto básico y de ejecución. Y si, además, tenemos un informe técnico elaborado por un arquitecto analizando todas las superficies construidas y el estado constructivo de la casa, mucho mejor, pues de esta forma, el comprador sabrá en todo momento qué es lo que compra, ya que es muy importante que se conozca el estado físico, registral, urbanístico y catastral, para poder evitar futuras reclamaciones.

Informe de calificación urbanística
Solicitar con tiempo este documento del Ayuntamiento puede ahorrarnos, muchas esperas una vez que haya un potencial comprador, cuando se trata de compraventa de solares, porque así el interesado puede conocer de inmediato qué condiciones edificatorias se han de cumplir en el solar en cuestión. Por otra parte, también es relevante conocer si la recepción de la urbanización ya se ha realizado o no.

4. ¿El inmueble está arrendado?

El arte. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que quien adquiera una vivienda alquilada, quedará subrogado en el contrato de arrendamiento durante los cinco primeros años del contrato, o siete años, si el arrendador anterior era persona jurídica. Sin embargo, no debemos olvidar que el inquilino tiene un derecho de tanteo y de retracto sobre la vivienda arrendada:

• Derechode tanteo: Puede ejercerse antes de que se produzca la venta. El propietario notificará a su inquilino su intención de vender el inmueble, así como todas las condiciones esenciales de la operación para que el inquilino, si lo desea, pueda ejercer su derecho de tanteo en los treinta días naturales siguientes a la recepción de la notificación.
• Derecho de retracto: Se puede ejercer después de la venta, y siempre que la notificación anteriormente mencionada no se hubiera llevado a cabo, o bien que se hubiera vendido por precio inferior o menos gravosas las condiciones restantes, o bien que no se’ hayan cumplido los requisitos exigidos.

Estos aspectos y muchos otros tendrán que tenerse en cuenta a la hora de vender o comprar un inmueble. El equipo de profesionales de la Cámara de la Propiedad Urbana de Girona, conocen los procedimientos y todos los detalles, trámites, gestiones y estudios a realizar y, por eso, estamos seguros de que les podemos ofrecer nuestro mejor asesoramiento, tanto antes de poner a la venta su propiedad, como cuando ya exista un comprador potencial.