Modificaciones en el codigo civil para facilitar la rehabilitación energética de viviendas

El pasado 23 de diciembre se publicó en el Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña el Decreto Ley 28/2021, de 21 de diciembre, mediante el cual se incorporan modificaciones en el Libro V del Código Civil de Cataluña para regular las instalaciones para la mejora de la eficiencia energética o hídrica, y de los sistemas de energías renovables en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.

Estas modificaciones son una consecuencia del Plan del Gobierno de la Generalidad para la reactivación económica y protección social a consecuencia de la crisis de la COVID-19, y tienen como objetivo facilitar a las comunidades de propietarios el acceso a los fondos europeos “Next Generation”, que contienen una importante partida destinada a la rehabilitación de viviendas, mejora de su eficiencia energética, y el establecimiento de energías renovables, con el fin de realizar los edificios más sostenibles y eficientes.

Con el fin de dotar a los edificios de soluciones técnicas que permitan un consumo energético más sostenible, y para facilitar el acceso de las comunidades de propietarios a dichos fondos para financiar estas actuaciones, se han modificado los artículos que regulan los acuerdos y mayorías necesarias para ejecutar las citadas obras. Concretamente, y en resumen, la reforma abarca a 5 cuestiones:

Régimen general de adopción de acuerdos
Se requiere la mayoría simple de propietarios que a la vez representen la mayoría de cuotas de participación para adoptar los siguientes acuerdos:

• Obras e instalaciones que tienen por objeto la mejora de la eficiencia energética o hídrica del edificio, así como la instalación de sistemas de energías renovables en los elementos comunes del inmueble en beneficio de la comunidad.
• Obras e instalaciones realizadas en los elementos comunes del inmueble en beneficio particular de uno o más propietarios.
• Compartir con otras comunidades de propietarios la generación de energías renovables.
• Suscripción de contratos de financiación por parte de la comunidad para hacer frente a los gastos derivados de la ejecución de las obras o instalaciones mencionadas en los apartados anteriores.

Adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías calificadas

• Se prevé que el acuerdo para formalizar contratos de financiación con un plazo de amortización superior a los quince años requiere la mayoría calificada de las cuatro quintas partes de los propietarios que a su vez representen las cuatro quintas partes de las cuotas de participación.

Vinculación de los acuerdos

• Cuando los acuerdos tienen por objeto las obras de instalación de infraestructuras o equipos comunes para mejorar la eficiencia energética de los edificios o para instalar sistemas de energías renovables de uso común en los elementos comunes, estos acuerdos obligan a todos los propietarios de la comunidad, pero se establece un tope protector para las personas disidentes, cuando la repercusión del gasto derivado de dichas obras o instalaciones exceda de las tres cuartas partes del presupuesto anual vigente de la comunidad, por razón de los gastos comunes ordinarios, descontadas las subvenciones o ayudas públicas que les puedan corresponder por este concepto.

Elementos comunes de uso exclusivo

• Se regula la posibilidad que tienen los propietarios que disponen del uso exclusivo de elementos comunes para instalar infraestructuras o equipos de particular utilidad con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica o de sistemas de energías renovables en dichos elementos comunes de uso exclusivo, sin que sea necesario un acuerdo previo por parte de la Junta de propietarios. Sólo se requiere que los propietarios interesados ​​en promover estas instalaciones o sistemas en beneficio particular, presenten el proyecto técnico en la presidencia o administración, en un plazo de treinta días antes del inicio de las obras.

Conservación y mantenimiento de los elementos comunes

• Se identifica los deberes de conservación y mantenimiento de las instalaciones existentes en los elementos comunes del edificio por parte de los propietarios, así como la contribución de éstos a los gastos que se deriven. Asimismo, se especifica que, cuando las infraestructuras para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y los sistemas de energías renovables han sido instaladas en elementos comunes o en elementos comunes de uso exclusivo y se obtiene un beneficio particular, los gastos de conservación y de mantenimiento corren a cargo de los propietarios que se benefician de ellos

Esta reforma legislativa, junto con la existencia de los fondos “Next Generation”, son una buena oportunidad que tienen las Comunidades de Propietarios para ejecutar las actuaciones que sean necesarias con el fin de reducir el consumo de energía, y mejorar la habitabilidad de las hogares mediante la rehabilitación energética de los edificios, haciéndolos más eficientes y la vez más sostenibles.