Análisis del Decreto Ley 37/2020, que prevé la suspensión de los lanzamientos instados por propietarios “grandes tenedores” contra hogares vulnerables

El pasado día 4 de noviembre de 2020, salió publicado en el DOGC el Decreto Ley 37/2020, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia del Covid-19.

En realidad lo que hace esta norma es modificar la Ley 24/2015 y el Decreto Ley 17/2019 con el fin, según dice la propia norma, de ampliar las medidas de protección de los colectivos más vulnerables o en riesgo de exclusión residencial que residan en inmuebles titularidad de propietarios grandes tenedores.

A quién afecta la nueva regulación?

La referida normativa no afecta a los pequeños tenedores, y sólo resultará de aplicación a:

• Propietarios grandes tenedores de viviendas que, como ya comentamos en una anterior newsletter, son aquellas personas físicas, jurídicas o fondos de capital riesgo y de titulación de activos que sean titulares de más de 15 viviendas (excepto promotores sociales previstos en la ley del derecho a la vivienda y las personas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad calificada como protección oficial destinada a alquiler).
• Propietarios que sean persona jurídica que hayan adquirido con posterioridad al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario.

Medidas previstas y colectivos favorecidos

Como ya informamos en newsletters anteriores la Ley 24/15 y el Decreto 17/2019 impusieron a los grandes tenedores de viviendas donde residan personas pertenecientes a determinados col·lectivos vulnerables, la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponerse determinadas demandadas judiciales.

En relación a este último punto, y ante las dudas jurídicas planteadas en su día por aquella normativa, finalmente las Audiencias Provinciales de Girona y Barcelona dictaron unos acuerdos de unificación de criterios en virtud de los cuales se consideró que aquella normativa (ley 24/15 y 17/19) lo que establecían eran requisitos administrativos pero no requisitos de procedibilidad. Dicho en otras palabras, entendían que, como no modificaban la normativa procesal, el hecho de que el propietario gran tenedor no hubiera hecho una previa oferta de alquiler social no impedía que se admitiera a trámite la demanda de desahucio; sin perjuicio de las sanciones de carácter administrativo que pudiera imponer la administración por aquel incumplimiento.

Con la nueva normativa la Generalitat vuelve a insistir, a raíz de la pandemia del Covid-19, en la anterior, reiterando la necesidad de acreditar que se ha formulado una propuesta de alquiler social antes de interponer demandas de desahucio y previendo la interrupción de los procedimientos ya iniciados en los que no se haya acreditado.

Además, la nueva normativa amplía los supuestos y / o los colectivos favorecidos por la medida.

Así los colectivos favorecidos serán:

• Personas o familias en situación de vulnerabilidad acreditada ya antes de la pandemia del Covidien-19.
• Personas o familias que ocupan el piso donde viven, sin título habilitante, desde antes de junio de 2019.
• Inquilinos con contratos vencidos, cuando el arrendador es grande tenedor.
• Personas o unidades familiares vulnerables con dificultades para pagar las cuotas hipotecarias.
• Excepcionalmente, también quedarán cubiertas por la suspensión transitoria del desahucio durante el estado de alarma (que se comentan a continuación) las personas o familias que han ocupado un piso de un gran tenedor entre julio de 2019 y el inicio de la actual estado de alarma, el 25 de octubre, si cumplen los requisitos de vulnerabilidad y disponen del correspondiente informe social. En este caso, sin embargo, no es obligatorio ofrecerles un alquiler social.

En todo caso, se deja a criterio de los Servicios Sociales la determinación de la existencia de riesgo de exclusión social.

En cuanto a la ampliación de supuestos, se prevé una suspensión excepcional y transitoria por motivos sanitarios (Covid-19) de los procedimientos de desahucio y lanzamientos instados por grandes tenedores (o personas jurídica que hayan adquirido con posterioridad al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario) durante la vigencia del estado de alarma o de una medida que comporte restricciones a la libertad de circulación por razones sanitarias.

Con todo, de nuevo surgen respecto a la nueva normativa las mismas dudas jurídicos que en relación a la anterior normativa sobre la interpretación que harán los tribunales, en la medida en que no se modifica la normativa procesal que regula los requisitos de admisibilidad de las demandas y desde suspensión de los procedimientos o de las ejecuciones.

Habrá pues estar atentos a la aplicación que hacen los juzgados y tribunales, sin olvidar nunca pero que, al margen de la aplicación que finalmente acaben haciendo aquellos, los propietarios gran tenedores que incumplan la obligación de ofrecer previamente un alquiler social en los casos que marca la normativa se enfrentan a la posible imposición de sanciones económicas por parte de la administración.