Economia col·laborativa en el sector immobiliari: una oportunitat per a Europa?

45è Congrés Internacional UIPI

El Congrés, organitzat per Confedilizia, associació italiana de propietaris, va reunir més de 150 representants de tota Europa, juntament amb responsables polítics nacionals i de la Unió Europea, experts del sector immobiliari i de l’habitatge, així com investigadors destacats; entre ells, el Director de la Càtedra UNESCO d’Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili de Tarragona, el Dr. Sergio Nasarre .

Esmentarem en aquest article algunes de les reflexions que sorgiren en les intervencions realitzades per  part de diferents especialistes.

Els models de negoci col·laboratius estan reestructurant el mercat d’allotjament a curt termini, creant noves fonts d’ingressos i oportunitats d’ocupació per als ciutadans europeus. Al mateix temps, els mercats locals de l’habitatge i les comunitats de propietaris estan preocupats per aquest nou fenomen, de vegades amb conseqüències adverses.

Henning Ehrenstein, directiu de la Comissió Europea, en la seva exposició va subratllar la rellevància que estan tenint les plataformes de serveis digitals pels consumidors europeus, que actualment estan regulades en base a diferents criteris polítics atenent a cada país i a cada territori. A nivell europeu no s’ha dictat cap regulació al respecte. El 2016 es confeccionaren unes recomanacions genèriques sobre la regulació d’aquestes plataformes digitals, encara que no són específiques pel sector del lloguer immobiliari.

Es posà en evidència les grans diferències que el lloguer via plataformes digitals representa dins el mateix sector dels arrendaments temporals d’habitatges, doncs afecta de manera molt diferent a les àrees rurals, que a les ciutats d’interès turístic, que a d’altres ciutats. Tampoc es pot regular d’igual manera quan l’objecte d’arrendament és una part de l’habitatge propi que quan es tracta d’un altre habitatge. Quan el que es posa a  lloguer és part de l’habitatge propi genera una dinàmica diferent a la del lloguer turístic d’habitatges. Per altra banda, el lloguer d’habitatges propis té la peculiaritat de no interferir en el mercat de lloguer d’habitatges residencials.

En diferents moments del Congrés es  posaren en evidència avantatges i desavantatges que es poden derivar d’aquest nou tipus de comercialització dels habitatges via plataformes digitals, en especial el fet que el lloguer turístic obté una major rendibilitat; ha comportat una sostracció d’habitatges destinats a ús residencial; i ha afectat el mercat regular de lloguer, qüestió que alhora provoca una pujada de preu dels habitatges destinats a l’ús residencial i accentua el fenomen de la gentrificació. Aquesta dinàmica es dona de manera especialment accentuada en poblacions d’interès turístic. Una de les ciutats que es posà d’exemple va ser Florència.

Per contra, la potència de la comercialització d’habitatges turístics via plataformes digitals  es veu com una eina que pot ajudar a combatre la desertització de determinades zones rurals. També es pot entendre com una oportunitat per a la reutilització de la propietat immobiliària que per diverses circumstancies  actualment no se li dona un ús. En aquests supòsits les plataformes digitals poder facilitar un nou aprofitament del patrimoni immobiliari existent.

Una altra característica d’aquest mercat és la posició dominant d’algunes plataformes que acaparen el mercat; com a contraposició caldria fomentar el creixement de noves plataformes per a obtenir un mercat més competitiu.

Per altra banda, tampoc està resolta la fiscalitat sobre aquesta activitat. A Itàlia s’ha legislat de manera que a les plataformes se’ls dona un paper de col·laborador en el control fiscal d’aquesta activitat. El representant de la plataforma Airbnb es manifestà totalment contrari a què les diferents administracions -siguin estatal o autonòmiques- involucrin a la seva plataforma en la gestió fiscal que hagi de recaure sobre  el lloguer turístic d’habitatges. Actualment la referida regulació italiana està impugnada als tribunals.

Un altre aspecte que afecta aquesta nova activitat econòmica és el fet que sovint s’exerceix el lloguer turístic dins de les comunitats de veïns, la qual cosa pot generar problemes de convivència, atesa les diferents dinàmiques habitacionals que comporta l’activitat turística en contraposició amb l’ús residencial de l’habitatge. Es contraposen hàbits i interessos entre aquelles persones que desitgen gaudir del seu oci i tenen horaris i activitats molt diferenciades dels qui viuen en l’immoble fent-ne ús com a primera residència.

Per superar aquests reptes, la subsecretària italiana de desenvolupament econòmic, Andrea Cioffi, va subratllar la necessitat de crear les eines que permetin els ciutadans beneficiar-se plenament d’aquests nous models de negoci, mentre que Mara Carfagna – vicepresidenta de la Cambra de diputats italiana- va manifestar en el seu missatge de benvinguda la importància crucial de les organitzacions de propietaris en aquest sentit, especialment en proporcionar informació, anàlisis i idees per als responsables polítics.

Giorgio Spaziani Testa, president de Confedilizia, va destacar un aspecte clau dels lloguers col·laboratius a curt termini, afirmant que “l’economia compartida pot ajudar les famílies de les ciutats més petites i les zones rurals a pagar els seus impostos i reviure pobles sencers”.

En un intent de conciliar tots els interessos en qüestió, el president de la UIPI, Stratos Paradias, va posar èmfasi en la necessitat de polítiques acurades i ben pensades: “El que necessitem és un enfocament integral, inclusiu i equilibrat que pugui assegurar l’harmonia a les nostres comunitats, cosa que permeti facilitar per seguir endavant, preservant l’herència que aportem, sobretot els nostres valors, el nostre patrimoni comú i els nostres béns”.

Com es pot comprovar, el Congrés se centrà en una modalitat d’activitat econòmica relativament nova que incideix en múltiples aspectes socials, econòmics, fiscals…  coses entrelligades entre si i que requereixen d’una regulació, per ara inexistent; però per arribar a aquesta regulació, prèviament s’haurà d’aprofundir en les conseqüències que es poden derivar per a cadascun dels múltiples aspectes afectats.