Sobre la congelación de los precios de alquiler

A diario aparecen noticias en prensa relativas a la inminente aprobación de la ley estatal “de la vivienda”, actualmente en trámite parlamentario en el Congreso. De todo el texto, el foco mediático se centra en la regulación de los precios de alquiler, sin que se sepa todavía la modalidad escogida para intervenir sobre los precios de alquiler.

La ley Catalana de contención de rentas (que estuvo vigente desde septiembre de 2020 hasta abril 2022 cuando el Tribunal Constitucional la anuló) preveía dos mecanismos, uno de contención de precios, en tanto que el precio del alquiler no era de libre determinación por las partes sino que se ajustaba a los precios promedio de la zona, según el índice de la Agencia catalana de la Vivienda, y otro mecanismo mucho más perverso que consistía en la obligación de poner el mismo precio del último contrato de arrendamiento firmado, que con contratos de 5, 7, o 10 años de antigüedad, en la práctica supone una fuerte reducción respecto de los precios vigentes o incluso en comparación con los precios del índice.

Esta fórmula es manifiestamente injusta y perjudicial para aquellos propietarios-arrendadores que han dado mayor estabilidad a sus alquileres, sin recurrir a los contratos cortos. Firmando contratos largos, lo que se han encontrado es que el precio de origen es más bajo y por tanto esto les supone una penalización más fuerte en el momento de concertar un nuevo contrato.

Esto produjo una discriminación lamentable entre los nuevos arrendamientos, que podían aplicar un alquiler a precio de índice (resultante del promedio de precios de los últimos tres años y que resultaba menor que el precio de mercado), en comparación con otros arrendadores que habían aplicar precios muy inferiores derivados del último contrato firmado muchos años atrás. Es evidente que esta fórmula no es buena y provoca la discriminación y el enfado de los propietarios afectados.

La aplicación de estas medidas intervencionistas y perjudiciales por los propietarios comporta que opten por otras salidas, como el alquiler turístico o el de temporada, o simplemente vendan la vivienda. Todo ello disminuye la oferta de viviendas de alquiler, provocando justo el efecto contrario al que se necesita actualmente, que estamos en los momentos más bajos de la oferta de viviendas de alquiler, y que al mismo tiempo provoca el despegue de los precios. Actualmente quien busca piso de alquiler lo tiene muy difícil para encontrarlo.

Conocemos por experiencia el resultado de intervenir en el mercado del alquiler. Las rentas congeladas en el siglo pasado llevaron a España a tener el parque de viviendas de alquiler más pequeño y empobrecido de Europa. Desde la Cámara de la Propiedad, nos gustaría que el foco de la nueva ley estuviera puesto en las diferentes formas de incrementar el número de viviendas de alquiler, públicas, privadas, con fórmulas público-privadas, como sea, pero es indispensable aumentar la oferta de viviendas en alquiler para lograr una verdadera estabilización del mercado.

Miquel Costa Perich
Gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Girona