El Consejo de Garantías Estatutarias (CGE), órgano consultivo de la Generalitat que vela por la adecuación de las leyes catalanas al marco legal vigente, emitió el pasado 5 de agosto su dictamen sobre la proposición de ley para regular los alquileres, impulsada por JxCat, ERC, los comunes y la CUP, y encontró numerosos artículos y disposiciones que no se ajustan al marco legal que establecen el Estatuto y la Constitución. Concretamente, el CGE considera que 18 artículos y disposiciones adicionales de la ley vulneran artículos de la Constitución española respecto a la “competencia estatal sobre las bases de las obligaciones contractuales” y también contraviene el Estatut. En definitiva, lo que viene a decir el dictamen es que esta regulación debería impulsar al Estado.
Por otra parte, el dictamen del CGE no es vinculante y por tanto, próximamente podría aprobarse por el Parlamento de Cataluña esta Ley para regular los precios de los alquileres de viviendas. Esto podría perfectamente provocar la presentación de recurso de inconstitucionalidad, que de ser admitido a trámite podría suponer la suspensión de su aplicación hasta que el recurso se resolviera.
Por todo ello, la aprobación de la Ley catalana previsiblemente tendría poco recorrido. Pero, el control de los precios de los alquileres es una cuestión que también se está impulsando desde el Gobierno del Estado, y éste sí tiene competencias para aprobar esta legislación tal como recoge el CGE en su dictamen.
Efectivamente, el Gobierno español ya ha presentado el índice de precios de alquiler el pasado mes de julio. El índice se formula como un mapa de España en el que se puede consultar el precio del alquiler y su evolución en cualquier punto del país con diferentes escalas, desde comunidades autónomas, provincias, municipios e incluso por barrios.
El índice cruza hasta diez variables procedentes del catastro, de las declaraciones de IRPF o de las fianzas que se depositan en las administraciones. Una vez puesto en marcha, el siguiente paso del Gobierno es habilitar a las comunidades autónomas y ayuntamientos para que puedan establecer sistemas de regulación de precios de alquiler, un paso que podría llegar antes de que acabe el año.
El control de precios provocará una reducción de oferta en el mercado
El acceso a la vivienda es un problema que afecta a los jóvenes y muchas familias con pocos recursos. Lo primero que hay que decir y llama la atención es que no se dispone de un parque público de vivienda adecuada, que cubra las necesidades de los colectivos más perjudicados. Cuando nos comparamos con los países de nuestro entorno, lo primero que podemos ver es que llevan años construyendo políticas de vivienda consistentes. En España, el sector público no ha adoptado políticas coherentes y eficaces y debido a esta carencia ahora toca improvisar políticas de hoy para mañana, propuestas populistas, y la más fácil es el control de los precios del alquiler.
Evidentemente no hay recetas mágicas para solucionar un problema tan complicado, pero si que podemos afirmar que, ante la falta de parque social dedicado al alquiler, el incremento estable de la oferta de vivienda de alquiler es la fórmula más apropiada para atacar las causas que explican el incremento excesivo de los precios. Para incrementar la oferta necesitamos una regulación que favorezca que los propietarios privados se decanten por el alquiler de vivienda habitual, con mayor motivo cuando la situación en el futuro se puede complicar por el impacto que tendrá la crisis sanitaria de la Covid-19 , que puede agravar aún más las dificultades de accesibilidad a la vivienda.
El Catedrático de Economía de la UPF José García Montalvo señala varios instrumentos para aumentar la oferta en su artículo publicado en La Vanguardia: comprar viviendas para transformarlos en alquiler social, rehabilitación de viviendas con el mismo objetivo, colaboración público-privada para desarrollar terrenos urbanos, cambiar la zonificación de algunas áreas, flexibilizar la estricta normativa urbanística con el objetivo de transformar el uso de muchos inmuebles inutilizados, incentivar a los propietarios para que pongan más viviendas de alquiler a precio asequible, apoyar nuevos modelos (cooperativas con cesión de uso, cohousing), etcétera.
El problema fundamental, insistimos, es que existe una gran demanda de alquiler y no hay suficiente oferta. Medidas como la limitación de precios en los contratos de alquiler en determinadas zonas no detienen la insuficiencia de la oferta para satisfacer la demanda y pueden generar una reducción adicional de la oferta en las áreas reguladas, además de aumentar a medio plazo el precio de arrendar un piso en el resto de las zonas.
Antoni Martí
Secretari de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme
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