La Generalitat modifica la ley de propiedad horizontal catalana para conseguir una mayor eficiencia y sostenibilidad

La Generalitat ha modificado la normativa reguladora de la Propiedad horizontal de los edificios situados en el territorio catalán con un nuevo Decreto Ley 28/2021 que trata de incorporar a la regulación la adopción de acuerdos relativos a mejorar la eficiencia energética de los edificios o sistemas energías renovables, facilitando a las comunidades de propietarios poder llevar a cabo estas obras o instalaciones y, al mismo tiempo, que puedan beneficiarse de los fondos europeos “Next Generation”, que contiene una importante partida dirigida a la rehabilitación de viviendas , mejora de la eficiencia energética y el establecimiento de energías renovables, para hacerlas más sostenibles.

De los fondos europeos que serán distribuidos por el gobierno estatal, corresponden más de 186 millones de euros a Cataluña y, de éstos, 32,57 millones se destinarán a subvencionar instalaciones de autoconsumo.

En resumen, las principales modificaciones se refieren a las siguientes cuestiones:

¿Qué mayoría de propietarios es necesaria para adoptar acuerdos relativos a la ejecución de obras e instalaciones de infraestructuras comunes que mejoren la eficiencia energética o hídrica de los edificios y energías renovables?
A partir de la aprobación de este decreto ley, estos acuerdos sólo requerirán la mayoría simple de propietarios que a la vez representen la mayoría de cuotas de participación (art. 553-25.2), excluyendo estos acuerdos de la mayoría calificada que hasta ahora se vendía exigiendo, si afectaban a la estructura o configuración exterior del edificio (artículo 553-26). También se encuadran dentro de esta mayoría simple aquellos acuerdos que permitan compartir con otras comunidades de propietarios la generación de energías renovables.

Si la comunidad de propietarios debe acudir a financiación externa para la ejecución de estas obras o instalaciones, ¿qué mayoría se necesita?
La suscripción de contratos de financiación por parte de la comunidad para hacer frente a los gastos derivados de la ejecución de las obras o instalaciones que mejoren la eficiencia energética o hídrica de los edificios y energías renovables requiere la aprobación del acuerdo por mayoría simple de propietarios que representen mayoría de cuotas, salvo que estos contratos de financiación tengan un plazo de amortización superior a los quince años, en cuyo caso se requerirá la mayoría calificada de 4/5 de propietarios que a su vez representen 4/5 partes de cuotas.

¿Qué ocurre con el propietario o propietarios disidentes?
El Decreto ley establece un límite a la obligación de los propietarios de contribuir al gasto que comporta la ejecución de las obras de instalación de infraestructuras o equipos comunes para mejorar la eficiencia energética de los edificios o para instalar equipos energías renovables de uso común, de modo que cuando la repercusión del gasto exceda de las tres cuartas partes del presupuesto anual vigente de la comunidad, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas que les pueda corresponder, los propietarios que hayan votado en contra, no quedan vinculados por el acuerdo (art. 553-30.4). Con ello se intenta proteger a propietarios en situación económica vulnerable y que hayan votado en contra expresamente.

¿Qué ocurre si para la ejecución de estas obras se ve afectada una instalación o un equipo de uso privado?
La modificación también afecta a las instalaciones privativas de los propietarios, de modo que, aunque hayan sido previamente autorizadas por la junta, si resultan incompatibles con la infraestructura o el equipo de uso comunitario a instalar, prevalece el interés de la comunidad sobre el particular, aunque la comunidad deberá hacerse cargo del traslado o retirada de las instalaciones o sistemas particulares e indemnizar el daño que comporte a los propietarios (553-42).

¿Puedo instalar en mi espacio de uso privativo infraestructuras o equipos de mejora de eficiencia energética o hídrica o sistemas de energías renovables para beneficio particular?
Sí. El Decreto ley recoge la posibilidad de los propietarios que disponen del uso exclusivo de elementos comunes, como pueden ser los patios, terrazas, cubiertas, jardines…, para instalar infraestructuras o equipos en beneficio particular, siempre que sea con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica o de sistemas de energías renovables.

¿Necesito la autorización previa de la junta de propietarios?
No. Los propietarios interesados ​​sólo tendrán que presentar un proyecto técnico al presidente oa la administración treinta días antes del inicio de las obras, y no requieren de acuerdo previo de la junta. (art. 553-42). En este caso, los gastos de conservación y mantenimiento de estas infraestructuras corresponden al propietario o propietarios que se beneficien.