El “boom” del alquiler de habitaciones explota definitivamente en el último año en todo el estado español

En el último año se ha registrado un auge en el alquiler de habitaciones, ya que, en los portales inmobiliarios más visitados, la comercialización de este tipo de alquiler, que implica la subdivisión de las viviendas, se ha convertido en su oferta habitual. Por ejemplo, según datos de Fotocasa, la oferta de pisos compartidos ha aumentado un 20% en los últimos meses en Madrid, mientras que en la ciudad de Barcelona este aumento ha llegado al 30%. En cambio, en la ciudad condal, el número de viviendas que se alquilan completas ha disminuido más de un 20%, evidenciando que esta es una tendencia que ha llegado con fuerza al mercado inmobiliario.

Más demanda, más rendimiento, hipotecas más caras

Alquilar una vivienda por habitaciones es una opción cada vez más extendida por parte de los arrendadores, ya que es una forma de obtener un rendimiento más alto de sus propiedades debido a que la nueva ley estatal, por el momento, no establece ninguna condición ni limita el precio de este tipo de alquiler. Por lo tanto, sería necesario que, para regular el precio, este tipo de alquileres fueran reconocidos como vivienda habitual y quedaran regulados dentro del marco de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ya que actualmente estos contratos se rigen por el Código Civil, una normativa que data del siglo XIX. Esta es una opción respaldada por los propietarios en un momento actual en el que hay una gran demanda de personas que no pueden asumir los precios del mercado de alquiler actual y que ven en el alquiler de una habitación una solución temporal a sus necesidades de vivienda, a la espera de poder mejorar sus condiciones personales para acceder a una vivienda completa.

Otro grupo que también ha optado por el alquiler de habitaciones son miles de pequeños propietarios que han visto cómo la inflación disparada y las medidas del Banco Central Europeo para aumentar las tasas de interés han elevado el precio de las hipotecas variables y las cuotas mensuales, y algunos de estos propietarios han decidido alquilar habitaciones para contrarrestar el aumento de la hipoteca, que en algunos casos ha superado los 200 euros mensuales.

¿Cómo se debe hacer para alquilar habitaciones de forma legal?

En las grandes ciudades, el contrato de habitaciones generalmente se ha centrado en profesionales independientes o estudiantes, aunque ahora se han sumado, por necesidad económica, miles de personas con recursos limitados que no pueden asumir el pago de un alquiler completo y optan por compartir este tipo de propiedades para tener su propio espacio y compartir áreas comunes (cocina, baño, comedor, etc.). En este sentido, cabe destacar que hay dos formas de hacer un contrato de habitaciones: una primera en la que es el propietario quien gestiona todo y una segunda en la que hay un arrendatario titular del contrato con autorización del propietario para subarrendar habitaciones, ambas totalmente legales, pero que deben establecerse de manera diferenciada.

• Si es el propietario quien lo gestiona, los contratos de alquiler de habitaciones se regulan mediante el Código Civil y, por lo tanto, quedan fuera de las obligaciones establecidas por la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Es importante destacar que los contratos son individuales para cada persona, ya que nadie tiene derecho de arrendamiento sobre toda la vivienda.
• Si es el inquilino quien se encarga de alquilar las habitaciones, significa que entre él y el propietario existe un contrato de arrendamiento para toda la vivienda, y un permiso para subarrendar habitaciones. En este caso, está regulado por la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Las entradas y salidas de los inquilinos deben estar debidamente documentadas con un documento anexo al contrato principal entre el propietario y el inquilino que subarrienda, con el permiso expreso del primero.

NOTA IMPORTANTE: Si se trata de un contrato de habitaciones para un piso turístico, en ningún caso se podrá alquilar sin contar con la licencia del Ayuntamiento de la ciudad donde se encuentre la propiedad en cuestión.

¿Cómo redactar un contrato de habitaciones?

En primer lugar, es necesario establecer un contrato para cada una de las habitaciones, y este debería incorporar obligatoriamente los siguientes seis elementos:

• El precio mensual del alquiler por habitación y la forma de pago.
• Las garantías acordadas para cubrir posibles daños o impagos, ya sea un mes de fianza o un aval, que suelen ser proporcionados por los padres.
• La habitación que ocupará el inquilino.
• La duración del contrato.
• Los servicios incluidos en el alquiler: Internet, derecho de uso de los espacios comunes y si las facturas de agua y luz están incluidas o no en este precio.
• El derecho del inquilino a abandonar la vivienda y en qué condiciones se pacta, por ejemplo, si se considera que debe dar un tiempo de preaviso.

¿Cómo se distribuyen las responsabilidades en cada caso?

Cuando el piso compartido lo gestiona un inquilino con derecho a subarrendamiento, es él quien asume la responsabilidad de todo lo que ocurra en la vivienda ante el propietario, ya que el contrato está a su nombre y es él quien proporcionó la fianza, el aval u cualquier otra garantía adicional solicitada por el propietario. Por lo tanto, es conveniente establecer reglas claras de funcionamiento.