La Ley 12/2023, de 24 de mayo, para el derecho a la vivienda, entró en funcionamiento el 26 de mayo de 2023, estableciendo numerosas medidas respecto al arrendamiento de la vivienda regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Para saber a qué contratos les será de aplicación la nueva normativa de la Ley 12/2023, debemos acudir al artículo 2 de la LAU, que define de la siguiente forma el arrendamiento de la vivienda: “Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.
Y en el artículo 3 se califica los arrendamientos de uso distinto de la vivienda, inmuebles que pueden ser perfectamente una vivienda, pero el uso de los cuales no reúne la condición de destino permanente: 1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga por destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. 2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que lo celebren.”
Este tipo de contrato se rige por la voluntad de las partes y se aplica al alquiler a estudiantes para el curso universitario, al alquiler por traslado laboral o al que solo incluye períodos de corta duración de la estancia.
Estas tipologías de arrendamientos no estarán sujetos a ninguna limitación en la fijación de la renta ni en su revisión, y no se aplicará a estos contratos la obligación de que el arrendador se haga cargo de los gastos de formalización del contrato. Sin embargo, existe una disposición en la ley para el derecho a la vivienda que indica que, dentro de los 6 meses siguientes a la entrada en vigor de la ley, se creará un grupo de trabajo para una propuesta normativa de regulación de estos contratos.
Se trata de una modalidad de alquiler en aumento debido a las rentas tan altas de una vivienda completa. En cuanto a su régimen jurídico, es un arrendamiento que no puede calificarse como arrendamiento de vivienda, porque le falta la característica que indica el artículo 2 de la LAU, “satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”, ya que una habitación es insuficiente para desarrollar la vida del arrendatario que está obligado a compartir servicios indispensables, por lo que su regulación será definida por el Código Civil. Dado que no está regido por la LAU, esta regulación no afecta a este arrendamiento.
Esta modalidad de arrendamiento fue expresamente excluida de la LAU, porque ha quedado sometida a la legislación de cada comunidad autónoma, en virtud de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler. En este tipo de contratos tampoco se aplicarán las medidas de la ley para el derecho a la vivienda, ya que cada comunidad autónoma tiene su propia normativa.
4. Arrendamiento de viviendas suntuarias
La LAU prevé que los arrendamientos de vivienda, cuya superficie sea superior a 300 m² o en los que la renta inicial exceda en 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, se regirán por la voluntad de las partes y, por lo tanto, no se les aplicarán de manera imperativa los artículos de la LAU modificados por la ley para el derecho a la vivienda ni tampoco la limitación extraordinaria de la actualización de la renta.
En conclusión, hay diferentes arrendamientos que escapan de las limitaciones impuestas por la ley para el derecho a la vivienda, tipos de arrendamientos que previsiblemente aumentarán por parte de los arrendadores que pretendan evitar las limitaciones. Sin embargo, como mencionábamos anteriormente, debemos tener presente que los contratos de temporada están en estudio y deberemos estar atentos para ver si el control y las limitaciones llegan finalmente a estos arrendamientos.
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