Plazos de preaviso para la finalización del alquiler

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil regulan la duración de los contratos de alquiler y sus prórrogas, los supuestos de finalización anticipada y los plazos de preaviso, tanto para los propietarios como para los inquilinos.

A continuación, analizamos las causas de terminación del contrato de alquiler y los plazos de preaviso que establece la ley para cada caso.

1. Finalización del alquiler por vencimiento del plazo legal o contractualmente pactado

Cuando los plazos legales o la duración acordada entre las partes están llegando a su vencimiento y una de ellas no desea renovar, debe notificar claramente su intención de no prorrogar el contrato, especificando el día y la hora para la entrega de las llaves.

2. Plazos de preaviso para la finalización del contrato de alquiler

La forma más aconsejable de hacer este preaviso es mediante burofax con acuse de recibo y contenido con el plazo de preaviso indicado por la ley, que será el siguiente:

Para contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019

• El arrendador: cuatro meses antes de que finalicen los cinco o siete años, dependiendo de si es persona física o jurídica, en arrendamientos de vivienda para evitar la prórroga de tres años más (art. 10 LAU). Observa que, en los casos en que el arrendador sea persona física, los contratos firmados, por ejemplo, el 15 de marzo de 2019 podrán considerarse finalizados el 14 de marzo de 2024, siempre que se haya notificado con cuatro meses de antelación al inquilino, es decir, el preaviso y el inquilino debieron haberlo recibido, a más tardar, el próximo 14 de noviembre. De lo contrario, el contrato se renovará automáticamente para el arrendador por un período de tres años más.
• El inquilino: dos meses de antelación a la finalización definitiva del contrato para evitar la prórroga. Si el inquilino no comunica al arrendador con dos meses de antelación que no desea renovar el contrato al finalizar el plazo, corre el riesgo de que el contrato se prorrogue por otro año completo que deberá cumplir o asumir la penalización prevista.

Para contratos firmados antes del 6 de marzo de 2019

Tanto el arrendador como el arrendatario que deseen dar por terminado el contrato en la fecha de vencimiento deben notificar con treinta días de antelación.

3. Para la terminación anticipada por necesidad del arrendador

Según el art. 9.3 LAU, el preaviso de terminación anticipada del contrato de alquiler es de dos meses, una vez transcurrido el primer año de contrato.

En los contratos de renta antigua, el preaviso por necesidad será de un año cuando el arrendador interrumpa la prórroga por este motivo.

4. Para la terminación anticipada por parte del inquilino

Según el art. 11 LAU, son treinta días de preaviso, siempre que hayan transcurrido al menos seis meses desde la entrada en vigor del contrato.

Consecuencias de no cumplir con los plazos de preaviso de terminación del contrato de alquiler

Terminadas las prórrogas legales, el contrato entra en tácita reconducción y el arrendador podrá dar por terminado el contrato notificando con treinta días de antelación si la renta se acuerda mensualmente o con treinta días antes de cada anualidad de la fecha de entrada en vigor del contrato, si la renta se pacta anualmente.