Proyecto de Ley del Derecho a la Vivienda – Resumen informativo de los elementos claves de la reforma

El pasado viernes 14/4/2023, mediante el apoyo de los grupos parlamentarios de Esquerra Republicana i Bildu, el gobierno consiguió un acuerdo para el desbloqueo del proyecto de Ley del Derecho a la Vivienda que pretende ver la luz antes de finales de año, es decir antes de que se celebren las próximas elecciones generales.

El projecte de Llei pren com a model la Llei catalana 1/2020, del 18 de setembre, sense vigència des del març de 2022 per haver estat declarada inconstitucional, i torna a posar sobre la taula el concepte d’Àrea de mercat residencial tenso, a partir del cual desarrolla diferentes medidas a aplicar según si los municipios son declarados zona tensa, a la vez que delega en las administraciones competentes la modulación de estas.

Medidas comunes a todos los arrendamientos de vivienda

1. Limitación a a la actualización de rentas por aplicación del IPC. Continúa vigente la limitación del 2% durante todo el 2023, se establece la limitación del 3% durante el 2024 y se dispone la creación de un nuevo índice para regular las actualizaciones de rentas a partir del 2025.
2. Les gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento irán a cargo del arrendador. En la actualidad, y hasta que entre en vigor el presente proyecto de Ley, la libertad de pactos, permitía acordar que los gastos de gestión y confección del contrato fueran asumidas por el inquilino, excepto en los casos en que el arrendador fuera persona jurídica (arte. 20.1 LAU reformado por R.D.L 21/2018, de 14 de diciembre)
3. IBI pisos vacíos: recargos de un 50% de la cuota si el inmueble de uso residencial lleva más de 2 años vacío y de hasta el 100% cuando haga más de 3 años que se encuentra desocupado e incluso está previsto que los ayuntamientos puedan aumentar el porcentaje de recargo hasta 50 puntos si el titular del mismo tiene hasta 2 o más inmuebles residenciales vacíos en el mismo término municipal.
4. Bonificaciones fiscales en el IRPF se mantiene la bonificación del 50% del rendimento limpo cuando el alquiler es de vivienda y se establece que esta bonificación se pueda incrementar hasta un 90%, de acuerdo con la siguiente escala:
   1. de hasta el 90%: En caso de reducir la renta de un nuevo contrato hasta un 5% menos que la renta actualizada anteriormente cobrada en las zonas declaradas mercado residencial tenso.
   2. de hasta el 70%: si la vivienda nunca había sido alquilada y el alquiler se hace a jóvenes entre 18 y 35 años en áreas de mercado residencial tenso.
   3. de hasta el 60%: si en los 2 años anteriores a la suscripción del contrato se han llevado a cabo obras de rehabilitación. No es necesario que la vivienda se encuentre en una área declarada tensa.
5. Prórroga excepcional y obligatoria de 1 año una vez vencidas las prórrogas legalmente previstas, en aquellos casos en que el titular del inmueble sea un gran tenedor y el locatario acredite una situación de vulnerabilidad social y/o económica.
6. Cambios en el concepto de Gran Tenedor. En aquellas zonas en que no se obtenga la declaración de área de mercado tenso, continuará vigente la definición existente hasta ahora: Persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles de uso residencial o de una superficie construida de más 1.500m2 de uso residencial (sin contar trasteros ni plazas de garaje), pero esta definición podrá variar y reducirlo hasta 5 inmuebles o más, si sus propiedades se concentran en una zona de mercado tenso como seguidamente explicamos.

Medidas concretas para los contratos de alquiler de mercado residencial declarado tenso

1. Declaración de área de mercado residencial tenso. Se reducen los requisitos para lograr la condición de zona de mercado residencial tienes, haciendo que solo se tenga que dar una de las dos condiciones siguientes:
   1. Que la carga mediana del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia (más los gastos y suministros básicos) supere el 30% de los ingresos medianos o de la renta mediana de los hogares.
   2. Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración de área tensa un crecimiento porcentual de al menos 3 puntos por encima del IPC
2. Grande Tenedor: en las zonas de mercado residencial tenso se podrá aplicar la categoría de gran tenedor al titular de hasta 5 inmuebles de uso residencial.
3. El precio de alquiler quedará limitado depeniendo del tipo de propietario:
   • Pequeño propietario: no podrá aumentar el importe de renta del nuevo contrato, que quedará fijado de acuerdo con la última renta actualizada que estuviera cobrando.
   • Gran Tenedor: el precio de alquiler vendrá determinado por aplicación de los precios de referencia que marquen las administraciones competentes.
   • Vivienda no alquilada nunca con anterioridad: en no existir renta anterior, el precio de alquiler también vendrá determinado por aplicación de los precios de referencia.
4. En ningún caso se podrán incluir gastos o repercusiones no incluidas en el contrato anterior. La vigente LAU en su artículo 20, permite el pacto para que gastos como la comunidad de propietarios, el IBI y otras tasas como las de residuos y basura vayan a cargo del inquilino. Para su validez el pacto tiene que constar por escrito y especificarse el importe anual de este. Por lo tanto, si en el contrato anterior no figura este pacto, no se podrá incluir en un nuevo contrato, en caso de que se apruebe el Proyecto de Ley.
5. La realización de obras de rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad en determinadas condiciones podrán permitir que se incremente la renta un 10% más. Para poder aplicar este incremento de hasta un 10% sobre el precio marcado se tendrá que documentar específicamente.
6. Los contratos hechos por una duración superior a los 10 años o prorrogables como mínimo hasta conseguir estos debe años o más, también darán derecho a este incremento del 10% del precio de renta.
7. Prórroga anual obligatoria con un máximo de hasta 3 años más, una vez vencidas las prórrogas legales, si el arrendatario lo solicita y siempre que el arrendador no necesite recuperar la vivienda para uso propio.

 Otras medidas adoptadas de alcance general

• Novedades en el ámbito procesal mediante la modificación de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil (Procedimientos Judiciales)  obligando que se determine específicamente fecha y hora concreta en los lanzamientos de vivienda. Nuevos aplazamientos y suspensiones excepcionales en supuestos de vulnerabilidad.
• Creación de un fondo social de vivienda.
• Creación de la figura de la vivienda asequible incentivada – consistente al crear bolsas de alquiler con viviendas de titularidad privada a cambio de incentivos urbanísticos o fiscales entre otros.
• Nuevo carácter indefinido de la calificación de protección oficial con prohibición de alienación.
• Nuevos porcentajes de reserva de suelo: La reserva de suelo para vivienda de protección oficial pasa del 30% al 40% y del 10% al 20% en suelo no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de urbanizaciones).