La Comunitat davant els habitatges d’ús turístic

Si una comunitat de veïns no vol permetre l’ús turístic d’algun dels seus habitatges, cal redactar uns estatuts que ho prohibeixin expressament

Des de la Cambra de la Propietat Urbana de Girona us volem fer un seguit de consideracions sobre la sentència del 19 de maig de 2016 del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya (TSJC), que considera que l’ús d’un habitatge amb finalitats turístiques és legal si no consta que aquesta activitat estigui expressament prohibida en els estatuts comunitaris quan es va iniciar l’activitat. Cal tenir en compte què:

En primer lloc, la sentència deixa clara la diferència entre APARTAMENTS TURISTICS i HABITATGES D’ÚS TURÍSTIC. Comença explicant que ja la Llei 18/2007 de 28 de desembre del dret a l’habitatge va mostrar la seva preocupació per la sobreocupació dels habitatges, els infrahabitatges i la conversió il·legal d’habitatges en allotjaments turístics, precaris, sobreocupats i sotmesos a preus abusius.

Després de l’aparició de tot un seguit de normatives que pretenien regular aquests usos, alhora que conciliar els interessos generals de la col·lectivitat —atès que a Catalunya el turisme és una important font de riquesa i de desenvolupament econòmic (al voltant del 12,5% del PIB)— amb els interessos particulars dels ciutadans afectats, es va emetre un únic decret, el 159/2012, de 20 de novembre, que posava fi a la dispersió de lleis i reglaments. El decret en qüestió pel que fa als APARTAMENTS TURISTICS i als HABITATGES D’ÚS TURÍSTIC deixa clar que:

-els APARTAMENTS TURISTICS són edificis o conjunts continus constituïts, en la seva totalitat, per apartaments o estudis, com a establiment únic o com a unitat empresarial d’explotació, amb els serveis turístics corresponents (art. 37 del Decret 159/2012)

– els HABITATGES D’ÚS TURISTIC (art. 66 i següents) són aquells cedits pel seu propietari directament o indirectament a tercers de forma reiterada a canvi de contraprestació econòmica. Es requereix que estiguin suficientment moblats i dotats dels béns necessaris, així com garantir-ne un servei de manteniment. Atès que acostumen a formar part d’una comunitat de propietaris és requisit imprescindible que en els estatuts de la comunitat no estigui prohibida o limitada aquesta activitat.

Basant-se en aquesta argumentació, l’esmentada sentència del TSJC arriba a la conclusió que si en els estatuts comunitaris no està expressament prohibit l’ús d’un habitatge amb finalitat turística quan es va iniciar l’activitat, la comunitat no en podrà prohibir posteriorment aquest ús, ja que en presumir-se lliure la propietat, de conformitat amb l’art 541-1.1 del Codi Civil de Catalunya, pot canviar-se en qualsevol moment la destinació (o l’ús) de la finca, si no es contravé alguna disposició legal o contractual.

És a dir, perquè la comunitat pugui prohibir o fer cessar l’exercici d’una activitat (turística o de qualsevol altra mena), aquesta ha de trobar-se expressament prohibida en els estatuts que la regeixen o bé ha de tractar-se d’una activitat exclosa per les normes urbanístiques del sector, o bé ha d’anar en contra de les disposicions generals sobre activitats que molesten, insalubres, nocives, perilloses… o suposar un dany o perill per a l’edifici.

Si el que es vol és protegir a la resta de propietaris de l’edifici de l’ús intensiu dels elements comunitaris que pot comportar el trànsit continu dels ocupants (que, tal i com diu la citada sentència, pot passar no només en habitatges d’ús turístic sinó també en altres despatxos professionals o locals oberts al públic), ja hi ha la possibilitat d’activació del mecanisme previst en l’art. 553-45.4 del Codi Civil de Catalunya, conforme al qual el títol de constitució o la Junta de Propietaris poden establir un increment de la participació en les despeses comunes que correspon a un element privatiu concret, en el cas d’ús o gaudi especialment intensiu d’elements o serveis comuns com a conseqüència de l’exercici d’activitats empresarials o professionals en el pis o el local. 

És important, doncs, preveure en els estatuts comunitaris la possibilitat que els habitatges puguin tenir, en algun moment, un ús turístic, bé sigui per limitar-ne aquest ús o per establir-ne les condicions per al seu exercici; ja que si tenim uns estatuts degudament aprovats en Junta de Propietaris i posteriorment inscrits al Registre de la Propietat, totes les prohibicions i limitacions estatutàries obligaran a tots els propietaris de la finca (tant els actuals com els futurs).

El que no es podrà fer, i és el que vol emfasitzar la sentència que comentem, és limitar o prohibir una activitat que no estava prohibida ni limitada pels estatuts de la comunitat quan aquesta activitat es va iniciar, que gaudeix de tots els requisits administratius i que no és especialment molesta per  a la comunitat de propietaris.

Cal pensar, doncs, en la conveniència de tenir uns estatuts comunitaris que regulin les activitats que es podran portar a terme en un edifici, si volem tenir-ne un control.