Aspectes fonamentals de la nova llei estatal per al dret a l’habitatge

El Consell de Ministres va aprovar a principis d’any el “Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda”, que actualment s’està tramitant pel procediment d’urgència a les Corts Generals, preveient-se que la seva aprovació podria tenir lloc abans de final d’any. Aquesta futura Llei estatal per al Dret a l’Habitatge incorporarà sistemes de contenció de rendes, penalitzarà els habitatges desocupats i adoptarà mesures relatives al règim d’habitatge protegit.

Les principals mesures que previsiblement resultaran aplicables a partir de l’entrada en vigor de la futura Llei de l’Habitatge són les següents:

Parc públic d’habitatge
Amb la futura Llei no es podrà tornar a alienar el parc públic d’habitatge social, que serà considerat com un patrimoni permanentment subjecte a protecció. S’estableix que el parc públic d’habitatge sols es podrà alienar a altres Administracions o a persones jurídiques sense afany de lucre.

Qualificació indefinida de l’habitatge protegit
S’estableix la qualificació indefinida de l’habitatge protegit, garantint sempre, com a mínim, un període de trenta anys. Es fixen a escala estatal unes condicions bàsiques, definint un règim de protecció pública permanent dels habitatges protegits que es promoguin sobre sòl qualificat de reserva. En la resta de supòsits, es fixa un termini mínim de desqualificació de trenta anys.

Mesures relatives a la reserva d’habitatge protegit
S’introdueixen mesures per garantir que la qualificació d’un sòl com a reserva per a habitatge de protecció pública no pugui modificar-se llevat de casos excepcionals i justificats en el corresponent instrument urbanístic. Així mateix, s’estableix que la legislació urbanística o d’ordenació territorial haurà d’establir el percentatge que haurà de destinar-se a habitatge protegit per llogar, que no podrà ser inferior al 50%. En relació amb els sòls urbanitzats, s’habilita la possibilitat d’establir en la legislació urbanística una reserva del 30% per a habitatge protegit en sòl urbanitzat no sotmès a reforma o renovació de la urbanització, havent-se d’articular mecanismes de compensació.

Introducció del concepte d'”habitatge assequible incentivat”
S’introdueix una nova figura d’habitatges de titularitat privada, incloses les entitats del tercer sector, als titulars dels quals l’Administració competent atorga beneficis de caràcter urbanístic, fiscal o d’altres tipus, a canvi de destinar-los a residència habitual en règim de lloguer a preus reduïts o qualsevol altra fórmula de tinència temporal, de persones que pel seu nivell d’ingressos no poden accedir a un habitatge a preu de mercat.

Declaració de zones tensades
En línia amb la normativa existent a Catalunya, les comunitats autònomes podran declarar zones de mercat residencial tensat, establint-se en la norma estatal un procediment de declaració basat en criteris objectius que determinarà l’aplicació de diferents mesures encaminades a minorar els preus del lloguer en aquestes zones. La declaració de zones tensades requerirà l’elaboració d’una memòria que justifiqui l’existència d’un risc de proveïment insuficient d’habitatge en aquestes zones per produir-se diverses circumstàncies, com ara que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o el lloguer més les despeses i subministraments bàsics superi el 30% dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de les llars i que el preu de compra o lloguer de l’habitatge hagi pujat en la zona, en els darrers 5 anys, més de 5 punts per sobre de l’IPC autonòmic.

Mecanismes de contenció dels preus del lloguer
En els contractes nous que es firmin en zones tensades, la renda no podrà superar la del contracte anterior més IPC, llevat de determinats supòsits en els quals es podrà incrementar en un màxim d’un 10% si en els dos anys anteriors s’han executat obres que suposin un estalvi energètic o que millorin l’accessibilitat, o si el termini de durada del nou contracte és de deu anys o més. Quan el propietari sigui un gran tenidor, la renda del nou contracte en àrees tensades estarà limitada pel contracte anterior, o el límit màxim del preu aplicable conforme al sistema d’índexs de preus de referència. Aquesta regulació s’aplicarà als contractes que se signin transcorreguts divuit mesos des de l’entrada en vigor de la futura Llei, sempre que s’hagués aprovat el sistema d’índexs.

Pròrroga de contractes en zones tensades
Es modifica el règim de pròrrogues dels contractes d’arrendament d’habitatge de zones tensades, de manera que a la finalització del contracte s’estableix la possibilitat que el llogater es pugui acollir a una pròrroga extraordinària, de caràcter anual, i per un període màxim de tres anys, en els mateixos termes i condicions que el contracte en vigor.