Aprovada una moratòria pels inquilins de locals comercials que tinguin problemes econòmics amb motiu del COVID-19

Noves mesures aprovades pels lloguers de locals comercials i altres lloguers amb ús diferent al d’habitatge, motivades pel COVID-19

Ha sortit publicat en el BOE d’avui 22.4.20 el “Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.” que ve a complementar les mesures en el seu dia ja acordades en relació als lloguers d’habitages, però ara referides als llogues d’ús diferent d’habitatge.

A quins lloguers són d’aplicació les mesures? Quins llogaters si poden acollir?

En primer lloc val a dir que les mesures previstes al RDL només s’apliquen en defecte de pacte o acords entre les parts. Així si les parts arriben o ja han arribat a un acord, s’estarà a allò pactat.

Les mesures establertes es refereixen ara als arrendaments urbans d’ús diferent d’habitatge de la LAU sempre que, com veurem, estiguin afectes a una activitat econòmica.

Només s’hi podran acollir aquells arrendataris que siguin autònom o pimes (petites i mitjanes empreses) que compleixin els següents requisits:

1. En el cas de contracte d’arrendament d’un immoble afecte a activitat econòmica desenvolupada per un autònom:
   • Esta afiliat i en situació d’alta, a la data de la declaració de l’estat d’alarma (RD 463/2020, de 14 de març), en el règim especial de la Seguretat Social dels treballadors per compte propi o autònoms, en el règim especial de la Seguretat Social dels Treballadors de la Mar o , si escau, en una de les Mutualitats substitutòries de el RETA.
   • Que la seva activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor del referit RD de declaració d’estat d’alarma o per ordres dictades per les autoritats competents a l’empara del esmentat Reial decret.
   • En el cas que la seva activitat no es vegi directament suspesa com a conseqüència RD de declaració d’alarma, s’haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior a què se sol·licita el ajornament en, al menys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual de ‘trimestre a què pertany l’esmentat mes referit a l’any anterior.
2. En cas de contracte d’arrendament d’immoble afecte a l’activitat econòmica desenvolupada per una pime:
   • Que no se superin els límits que estableix l’article 257.1 de RDL 1/2010, de 2 de juliol, pel qual s’aprova el text refós de la Llei de societats de capital.
     És a dir, son aquelles pimes que conforme al referit article poden formular balanços i estat de canvis en el patrimoni i net abreujats, ja que durant dos exercicis consecutius han complert, a la data de tancament, dos dels següents requisits:
     • Que el total de les partides de l’actiu no superi els quatre milions d’euros.
     • Que l’import net de la xifra anual de negocis no superi els vuit milions d’euros.
     • Que el nombre mitjà de treballadors empleats durant l’exercici no sigui superior a cinquanta.
   • Que la seva activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor del RD 463/2020, de 14 de març (declaració estat alarma), o per ordres dictades per les autoritats a l’empara de l’esmentat RD.
   • En el cas que la seva activitat no es vegi directament suspesa en pel RD referit, s’haurà d’acreditar la reducció de la seva facturació del mes natural anterior a al qual se sol·licita l’ajornament en, al menys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual de l’trimestre a què pertany l’esmentat mes referit a l’any anterior.

El compliment dels anterior requisits s’ha d’acreditar mitjançant la presentació de la  següent documentació:

• La reducció d’activitat s’acreditarà inicialment mitjançant la presentació d’una declaració responsable en la qual, d’acord amb la informació comptable i d’ingressos i despeses, es faci constar la reducció de la facturació mensual en, al menys, un 75 per cent , en relació amb la facturació mitjana mensual de el mateix trimestre del l’any anterior. En tot cas, quan l’arrendador ho requereixi, l’arrendatari haurà de mostrar els seus llibres comptables a l’arrendador per acreditar la reducció de l’activitat.
• La suspensió d’activitat, s’ha d’acreditar mitjançant certificat expedit per l’Agència Estatal de l’Administració Tributària o l’òrgan competent de la comunitat autònoma, si s’escau, sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.

Quines son les mesures a les que es pot acollir el llogater que compleixi els requisits anteriors?

De nou la normativa (con ja feia amb els lloguer d’habitatge habitual) diferencia dos tipus de mesures en funció de si l’arrendador és (a) petit tenidor (titular de 10 o menys immobles urbans, exclosos garatge si trasters; que no superi una superfície construïda de 1.500 m2)  o (b) una entitat/empresa pública o un privat gran tenidor (persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m2)

• Arrendador petit tenidor.
  1. Si  l’arrendador és petit tenidor, el llogater podrà sol·licitar, en el termini d’un mes des de l’entrada en vigor d’aquest Decret llei, un ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda. En aquest cas, a diferencia del gran tenidor, l’ajornament no s’aplica de manera automàtica sinó que les parts han d’arribar a un acord.
  2. En el marc d’aquest acord, les parts podran disposar lliurement de la fiança legal en el seu dia entregada, que es podrà fer servir per al pagament total o parcial de les mensualitats de renda. En cas que es faci servir la fiança, total o parcialment per la pagament de rendes, l’arrendatari haurà de reposar el import disposat de la fiança en el termini màxim d’un any des de que s’hagi arribat a l’acord de fer servir la fiança o dins el termini que restés de vigència del contracte si fos inferior a un any. Queda clar que en aquest supòsit, l’arrendador, veu disminuïdes les seves garanties davant els possibles incompliments de les obligacions dels arrendataris
• Arrendador gran tenidor. Moratòria.
  • En aquest cas el llogater podrà demanar, en el termini d’un mes des de l’entrada en vigor del decret llei, una moratòria, que s’aplicarà de manera automàtica, i afectarà al període de temps que duri l’estat d’alarma i les seves pròrrogues i a les mensualitats següents, prorrogables una a una, si aquell termini és insuficient en relació amb l’impacte provocat pel COVID-19, sense que puguin superar-se, en cap cas, els quatre mesos.
  • La dita renda s’ajornarà, sense penalització ni meritació d’interessos, a partir de la següent mensualitat de renda, mitjançant el fraccionament de les quotes en un termini de dos anys a partir de el moment en què se superi la situació d’alarma o a partir de la finalització del termini dels quatre mesos abans esmentat, i sempre dins el termini de vigència del contracte d’arrendament o les pròrrogues.

Finalment, des de la Cambra de la Propietat urbana, volem recordar-vos la conveniència de documentar adequadament aquells acord i pactes a que arribin arrendador i arrendatari, per evitar problemes futurs tant entre les parts com respecte a les obligacions fiscals amb hisenda. A tals efectes com sempre, els socis compteu amb l’assessorament del nostre departament jurídic.