La regulació de les vendes perjudica més que ajuda al problema de l’accés a l’habitatge

La setmana passada el Parlament de Catalunya va aprovar tramitar per via exprés la llei que regula la compra d’habitatges en zones de mercat tensionat. Amb motiu d’aquesta aprovació, des de la Cambra de la Propietat Urbana de Girona volem fer les següents consideracions.

El problema de l’accés a l’habitatge, tant de compra com de lloguer, no és cap altre que l’escassetat de l’oferta i les seves derivades en són l’increment de preus. Com a conseqüència d’això, hi ha una àmplia capa de la població que no pot cobrir les seves necessitats d’habitatge.

Fa temps que des de la Cambra de la Propietat Urbana estem denunciant que la regulació dels arrendaments i la persecució jurídica als arrendadors no resol el problema de l’accés a l’habitatge, sinó que allunya als propietaris del mercat. Així ho corroboren les dades del Registre de Contractes de la Generalitat, amb un descens del 40% dels contractes d’arrendament signats a Girona en els darrers cinc anys.

En la mateixa línia, ara es volen regular les compravendes d’habitatge i s’ha difós el terme de “compra especulativa”, que s’ha assenyalat com un greu problema per l’accés a l’habitatge. Aquesta afirmació és errònia: el problema de l’habitatge de compra, així com el de lloguer, és la seva baixa oferta, que ve generada per anys de construcció insuficient d’habitatges per atendre l’increment de la població.

Les dades del Col·legi Notarial de Catalunya corresponents a l’any 2025 evidencien que el 80,4% dels habitatges que es venen han estat en possessió del venedor més de 10 anys. Les dades també apunten que dels habitatges que es venen i que han estat en possessió dels venedors un període inferior a dos anys, tan sols el 2,7% són persones físiques, mentre que un 16% són persones jurídiques.

Els percentatges dels habitatges que s’han venut en un curt període són baixos i les raons per les quals s’ha fet una ràpida transmissió són molt diverses. Evidentment, aquestes transmissions no constitueixen el problema de l’escassetat d’habitatge de compra. En canvi, dins d’aquest grup hi trobem una activitat important, la rehabilitació d’habitatges. La rehabilitació consisteix a dotar de condicions d’habitabilitat habitatges antics i aportar-los al mercat, incrementant així l’oferta d’habitatge.

Perjudicar la rehabilitació d’habitatges, sigui per a venda o sigui per a lloguer, i prescindir d’habitatges rehabilitats que s’incorporen a l’oferta és una manera d’agreujar el problema de l’accés a l’habitatge. La Generalitat està clarament apostant en contra de la rehabilitació amb reiterades regulacions que van en el mateix sentit. A banda de la prohibició derivada de la “compra especulativa”, s’han de tenir en compte les mesures fiscals modificant ITPAJD, que tanquen la porta a la rehabilitació d’habitatges. Per una banda, s’ha suprimit una mesura que incentivava les compres destinades a rehabilitació. Aquesta mesura consistia a aplicar un tipus reduït de l’ITP del 3% als qui rehabilitaven habitatges i els posaven al mercat reformats en tres anys. Per altra banda, s’ha posat un tipus impositiu agreujat del 20% per totes les adquisicions d’habitatge que realitzin persones físiques o jurídiques que tinguin la consideració de grans tenidors.

La regulació de les compravendes, actualment en tràmit parlamentari, suposa una forta limitació a la llibertat de disposició de les persones. Incorpora fortes limitacions a la transmissió d’habitatges afectant múltiples casuístiques particulars, fomenta la burocràcia i la inseguretat jurídica sense aportar res de positiu per a la millora de l’accés a l’habitatge. Això és anar en el sentit contrari.

Després d’anys de regulacions i limitacions es constata que els resultats no són bons i que l’accés a l’habitatge, sigui de lloguer o de compra, cada vegada és més inaccessible. Mentre puja la necessitat, baixa l’oferta. Des de la Cambra de la Propietat Urbana de Girona creiem que cal un gir radical de 180 grans en les polítiques d’habitatge. I cal un pacte ampli amb els petits i grans arrendadors que els doni confiança i seguretat jurídica, impulsant novament l’oferta de nous habitatges de lloguer. En el mateix sentit, cal reduir traves i buscar solucions per impulsar la construcció dels milers d’habitatges que són necessaris amb l’ajuda del sector privat, amb col·laboracions público-privades, i sense oblidar mai la necessària inversió pública en habitatge social tant de lloguer com de compra.