Respecte a la nova regulació dels preus del lloguer

Comença, de nou, una etapa en què els preus de lloguer dels habitatges quedaran regulats i, per tant, deixaran de ser els pactats entre propietaris i llogaters, és a dir, deixaran de tenir el preu que es determinava d’acord amb les condicions de l’habitatge, la superfície, l’estat de conservació, la ubicació…

Els preus de lloguer fa temps que  estan augmentant a conseqüència de l’escassetat d’oferta. La regulació dels preus, sumat a altres mesures com són la dificultat de recuperar l’habitatge en processos de desnonament, el lloguer social obligatori o les polítiques davant l’ocupació, són totalment contraproduents per a resoldre el veritable problema, que és la  de manca d’habitatges de lloguer.

Dit això, què és el que podem esperar d’aquesta nova etapa?

• Disminució del parc d’habitatges de lloguer. Són molts els propietaris que optaran per vendre el pis per evitar-se problemes.
• Deteriorament de la qualitat dels habitatges. Els preus regulats  impedeixen  que l’esforç inversor que suposa executar obres d’actualització d’un habitatge, es vegi reconegut amb un increment de preu que alhora ajudi a pagar-les. En conseqüència,  no es faran obres d’adequació i millora dels habitatges.
• Desviació de les inversions a altres territoris. Actualment, hi ha grups inversors que construeixen nombrosos habitatges per a destinar-los a lloguer. La regulació catalana en preus, desnonaments i lloguer social obligatori… farà que aquests inversors abandonin els projectes de Catalunya i optin per altres comunitats autònomes.
• Majors dificultats d’accés a l’habitatge per les persones amb rendes més baixes. Els mecanismes de regulació de lloguers com l’aplicació del preu del contracte anterior i el resultant de l’índex de preus de referència els habitatges i l’escassetat d’habitatges en general prioritzarà l’accés al lloguer per les famílies amb majors recursos, incrementant les dificultats d’aquells amb rendes més humils.
• Discriminació de preus per raons arbitràries. Amb la lliure concertació de preus, les rendes majors corresponien als millors habitatges, mentre que els habitatges menys actualitzats s’adjudicaven a preus menors. Amb la regulació de preus, no serà l’estat de l’habitatge el que marqui el preu, sinó el preu vigent de l’anterior contracte, que en gran part depèn de la data de subscripció. Si aquesta és recent, tindrà un preu més actualitzat, però si contràriament s’havia llogat  fa deu o quinze anys, li correspondrà un preu molt inferior. Cal recordar que amb la crisi immobiliària del 2008, els preus  de lloguer varen caure de l’ordre del 30%.
• Complexitat per a concertar els contractes d’arrendament. A partir d’ara, per a determinar el preu aplicable a un contracte de lloguer s’hauran d’analitzar molts factors. Entre aquests, es troba, per exemple, si la ubicació de l’habitatge està en Zona de Mercat Tensionat, si l’arrendador és gran tenidor, quin era el preu del contracte anterior i la seva data de concertació, l’equiparació entre el preu del contracte anterior i el preu de l’índex de referència, les diferents opcions de fiscalitat… Això provocarà que determinar correctament el preu del lloguer requerirà una correcta i profunda anàlisi per part d’un expert.

Lluny de les polítiques que s’han anat aplicant al llarg d’aquests darrers anys, el que fa falta per resoldre el problema de l’habitatge és incrementar fortament el parc d’habitatges de lloguer en totes les seves facetes: habitatge social per part de les Administracions i habitatge lliure per tots aquells que tinguin capacitat d’aportar-ne, siguin petits propietaris amb els seus estalvis o siguin grans inversors disposats a construir blocs sencers d’habitatges destinats al lloguer.

Miquel Costa Perich. Gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Girona.