El Constitucional anul·la diversos articles del Decret Llei 17/19, de mesures urgents per a millorar l’accés a l’habitatge

Aquest dies ha sortit a molts mitjans de comunicació la noticia que el Tribunal Constitucional ha declarat inconstitucional el Decret Llei 17/19, de 23 de desembre, de mesures urgents per a millorar l’accés a l’habitatge.

La veritat és que, a manca encara del text íntegre de la sentència (que no ha estat encara publicada), el que sabem del cert per la breu nota informativa emesa per propi Tribunal Constitucional (nota 4/2021) és que s’ha estimat parcialment el recurs d’inconstitucionalitat en el seu dia plantejat contra aquella norma, declarant inconstitucionals alguns dels seus articles; en base a la inadequació del instrument normatiu utilitzat: el decret llei.

Els arguments que faci servir el Tribunal Constitucional, sens dubte, poden ser rellevants per a la resolució d’altres recursos d’inconstitucionalitat plantejats contra altres disposicions aprovades posteriorment a Catalunya, i que afecten els propietaris d’immobles, a través del mateix instrument normatiu (decret llei).

En concret els articles ara anul·lats per inconstitucionals són:

A.- Els arts. 2.2., 2.3., 2.4., 2.5., 2.7, i 2.10 que introduïen modificacions a la llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge, dirigides fonamentalment a facultar l’administració per a l’adopció de mesures coercitives i fins i tot expropiadores contra els propietaris d’”habitatges buits”:

• L’art.2.2. introduïa dins els supòsits en que s’entenia que hi ha un incompliment de la funció social de la propietat d’un habitatge “que romanguin desocupats de manera permanent i injustificada per un termini de més de dos anys. Ni l’ocupació d’aquests habitatges sense títol habilitant ni la transmissió de la seva titularitat no alteren la situació d’incompliment de la funció social de la propietat”. S’introduïa així els supòsit dels anomenats “habitatges buits” que facultava a l’Administració per adoptar una sèrie de mesures coercitives contra els propietaris de tals habitatges buits. Aquest afegit ara s’ha anul·lat.
• L’art. 2.3. afegia una supòsit en que s’entenia que hi havia un incompliment de la funció social de la propietat d’un habitatge quan no es destinava a residència habitual i permanent de persones un habitatge amb protecció oficial o un habitatge reservat per al planejament urbanístic a aquest tipus de residència.
• L’art. 2.4. establia que ens els dos supòsits anteriors suposaven un incompliment del deure de propietat de les edificacions de dedicar-les a usos compatibles amb l’ordenació territorial i urbanística.
• L’art. 2.5. introduïa que les administracions podien declarar l’incompliment de la funció social de la propietat dels habitatges quan, requerits els propietaris perquè adoptessin les mesures necessàries per complir amb la funció esmentada, aquests incomplien el requeriment en el termini establert, podent comportar l’adopció de mesures d’execució forçosa que la legislació en matèria d’habitatge o dels sol estableix, incloent-hi l’expropiació forçosa en els casos establerts legalment.
• L’art. 2.7 assimilava la situació d’habitatge buit la de edificis inacabats amb destinació final a habitatge, amb més del 80%de les obres de construcció executades, després que hagin transcorregut més de dos anys des del finiment del termini màxim per acabar-los.
• Finalment l’art. 2.10 preveia que la resolució en que es requerís a propietaris persones jurídiques privades perquè adoptés les mesures necessàries per posar fi a la situació de desocupació i destinés els immobles a habitatge, l’havia d’advertir que si no s’ocupava legalment i efectiva en el termini establert, es podria exigir l’execució forçosa de les mesures requerides mitjançant la imposició d’una multa coercitiva de mil euros per cada habitatge per lapses de temps d’un mes mentre romanguin desocupats, amb un import màxim total del 50 per cent del preu estimat de l’habitatge. També s’afegia que aquesta resolució ha d’incloure la possibilitat de declarar l’incompliment de la funció social de la propietat a l’efecte d’iniciar el procediment per a la seva expropiació forçosa. I finalment es preveia que “en el cas de transmissió de l’habitatge, el nou propietari se subroga en la posició de l’anterior a l’efecte d’assumir les conseqüències de l’incompliment de la funció social de la propietat, amb independència de quan es va iniciar la desocupació”.

B.- Els arts. 5.5, 5.6, 5.7 que modificaven Llei 24/2015, del 29 de juliol, de mesures urgents per a afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica, que preveien la cessió forçosa d’habitatges buit, l’obligació de renovar lloguer socials, l’obligació dels grans tenidors d’oferir lloguers socials abans d’interposar demandes judicials en determinants casos, la durada mínima del lloguers socials i la inclusió de les persones físiques dins el concepte de gran tenidor:

• • L’art. 5.5 preveia que l’administració podia iniciar un procediment per a resoldre la cessió obligatòria d’habitatges, per un període de tres anys, per a incorporar-los al Fons d’habitatges de lloguer per a polítiques socials, en el cas d’habitatges buits que siguin propietat de persones jurídiques i sempre que el propietari hagués incomplert el requeriment perquè l’habitatge fos ocupat legalment per constituir la residència de les persones, no acreditant l’ocupació en un termini màxim d’un mes. Viem que aquesta anulació es consegüent amb la dels articles de la Llei 18/2007 abans comentats

• • L’art. 5.6 establia una obligació de renovar els lloguer socials obligatoris en arribar a la fi del termini contractual establert. Així els llogaters tenien dret a la formalització, per una sola vegada, d’un nou contracte amb la durada establerta legalment, sempre que continuessin dins els paràmetres d’exclusió residencial i així ho acredités.

• • L’art. 5.7. feia extensiva l’obligació dels propietaris grans tenidors (o persones jurídiques que hagués adquirit després del 30 d’abril de 2008 habitatges provinents d’execucions hipotecàries o d’acords de compensació o dació per impossibilitat de retornar el préstec hipotecari). d’oferir un lloguer social abans d’interposar determinades demandes judicials, a qualsevol acció executiva derivada de la reclamació d’un deute hipotecari i a les demandes de desnonament següents:
    • a) Per venciment de la durada del contracte (la proposta de lloguer social era en aquest cas exigible durant un període de 3 anys comptadors a partir de l’entrada en vigor del Decret llei de 23 de desembre de 2019, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge).
    • b) En casos d’ocupació si el demandat tenia la condició de gran tenidor si:
      • 1r. Que l’habitatge es trobi en la situació d’utilització anòmala (41.1.a de la Llei 18/2007).
      • 2n. Que els ocupants acreditin per qualsevol mitjà admès en dret que l’ocupació sense títol es va iniciar, com a mínim, sis mesos abans de l’entrada en vigor del Decret llei de 23 de desembre de 2019, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge.
      • 3r. Que els ocupants no hagin rebutjat cap opció de reallotjament social en els darrers dos anys oferta per qualsevol administració pública
      • 4t Que els serveis municipals emetin informe favorable sobre el compliment, per part dels ocupants, dels paràmetres de risc d’exclusió residencial i sobre l’arrelament i la convivència en l’entorn veïnal.

Igualment preveia que la durada mínima dels contractes de lloguer social havia de ser la prevista per la LAU: 5 anys per persones físiques i 7 per a persones jurídiques.

Finalment preveia la inclusió dins el concepte de gran tenidor dels fons de capital risc o titulació d’actius i les persones físiques que disposin de la titularitat de més de 15 habitatges. Així doncs, amb l’anul·lació d’aquest article, les persones físiques quedarien fora de concepte de gran tenidor.

Respecte a l’obligació dels grans tenidors d’oferir un lloguer social abans de poder interposar demandes de desnonament cal tenir en compte que l’únic que s’ha declarat inconstitucional és l’extensió a les demandes de desnonament per venciment de contracte o en el casos d’ocupació descrits, però continua vigent en relació a les demandes desnonament per impagament de lloguer (sense perjudici que, com ja varem comentar en el seu dia, les Audiències Provincials de Girona i Barcelona van dictar uns acords d’unificació de criteris en virtut dels quals varen entendre que aquesta normativa el que establia eren requisits administratius però no processals, i per tant no impedien tirar endavant les demandes, sens perjudici de les sancions que l’administració imposés per aquell incompliment administratiu).

C.- Finalment s’anul·len els arts 6.3, 6.6 que modificaven la Llei 4/2016, de 23 de desembre, de mesures de protecció del dret a l’habitatge de les persones en risc d’exclusió residencial, que concedia facultats expropiadores d’habitatges a les administracions en determinats casos, i obligava als grans tenidors d’habitatges buits al reallotjament dels ocupants.

• L’art. 6.3 atribuïa facultats expropiadores forçoses d’habitatge a l’administració a l’efecte de dotar-se d’un parc social d’habitatges assequibles de lloguer per atendre amb caràcter preferent les necessitats d’habitatge de les persones que es troben en situació d’exclusió residencial, en determinats casos.
• L’art. 6.6. obligava a oferir als ocupants que es trobessin en situació de risc el reallotjament en un habitatge de la seva titularitat, en règim de lloguer i per un termini igual a la durada mínima prevista pe la LAU, als adquirents dels habitatges i els instants dels processos judicials d’execució hipotecària o d’altre tipus derivada de la reclamació d’un deute hipotecari, o de desnonament per impagament de rendes de lloguer que, alhora, fossin, d’acord amb la Llei 24/2015, grans tenidors titulars d’habitatges inscrits en el Registre d’habitatges buits i d’habitatges ocupats sense títol habilitant, o susceptibles de ser-hi inscrits, o persones jurídiques titulars d’habitatges que hagin adquirit d’un titular d’habitatges inscrits en el Registre en primera o ulteriors transmissions

D.- Finalment es declara inconstitucional la disposició transitòria primera que preveia que la obligació de oferir un lloguer social abans d’iniciar un lloguer social en els casos que establia en l’art. 5.7 també era aplicable als procediments iniciats abans de l’entrada en vigor de la norma i encara en tramitació.

El Tribunal Constitucional entén que totes aquestes mesures i modificacions de lleis no poden introduir-se a través d’un decret llei, i per tant les declara inconstitucionals i les anul·la.