CAT / ESP

Nul·litat de les clàusules de despeses en prèstecs hipotecaris

clàusules hipotecàries

El desembre de 2015, el Tribunal Suprem va declarar abusives les clàusules amb què diversos bancs imposaven als seus clients el pagament de totes les despeses de formalització d’hipoteques, quan només n’havien d’assumir una part, ja que les entitats bancàries són les interessades a registrar l’escriptura hipotecària.

La sentència 705/2015, de 23 de desembre, del Tribunal Suprem va declarar abusiva la clàusula en què el BBVA imposa al prestatari el pagament de totes les despeses, tributs i comissions derivats del préstec hipotecari. El text de la clàusula diu el següent:

Són de compte exclusiu de la part prestatària tots els tributs, comissions i despeses ocasionats per la preparació, formalització, esmena, tramitació d’escriptures, modificació —incloent-hi divisió, segregació o qualsevol canvi que suposi alteració de la garantia— i execució d’aquest contracte, i pels pagaments i reintegraments derivats del mateix, així com per la constitució, conservació i cancel·lació de la seva garantia, sent igualment al seu càrrec les primeres i altres despeses corresponents a l’assegurança de danys, que la part prestatària s’obliga a tenir vigent.”

Continua aquesta clàusula autoritzant el prestatari al banc perquè aquest últim li carregui en el seu compte les quantitats necessàries fins a la total inscripció de la hipoteca en el Registre de la Propietat, afegint-hi les despeses —també a càrrec del prestatari— en cas d’impagament per la reclamació judicial o extrajudicial del deute, inclosos els honoraris d’advocat i procurador, i això encara que la seva intervenció no sigui obligatòria. Aquestes quantitats quedaran fins i tot garantides amb la mateixa hipoteca o garantia real; és a dir, amb l’habitatge.

De manera semblant o idèntica, apareix redactada aquesta clàusula en la majoria de contractes de préstec hipotecari.

Com afecta la nul·litat declarada pel Tribunal Suprem a la resta d’hipoteques que, sent d’un altre banc o entitat, recullen una clàusula en el mateix sentit, tot i ser redactada de manera diferent?

Tal com va passar amb les clàusules sòl, redactades de diferent manera pels diferents bancs o entitats, aquestes clàusules d’atribució al consumidor de totes les despeses derivades de la concertació i desenvolupament del contracte seran nul·les. Per a això, però, cal que el prestatari o deutor faci l’oportuna reclamació davant el Servei d’Atenció al Client del banc i, si escau, s’adreci als jutjats.

Això és així perquè la nul·litat declarada pel Tribunal Suprem ho és d’acord amb la manca de concreció en el mateix contracte de préstec pel que fa a les despeses, comissions i tributs, quedant establerts de manera genèrica.

Com s’ha de procedir si el contracte conté una clàusula per la qual s’atribueixen al consumidor totes les despeses, comissions i tributs del préstec amb garantia hipotecària?

En primer lloc, s’haurà de fer una reclamació davant el Servei d’Atenció al Client del banc o l’entitat amb qui es va contractar el préstec hipotecari, o, si escau, la nova entitat que s’hagi fusionat o hagi absorbit aquella a qui se li van demanar els diners per a la constitució de la hipoteca.

Al cap de dos mesos de l’esmentada reclamació, tant si ha contestat o no el Servei d’Atenció al Client i sempre que la resposta, en cas d’haver-n’hi, hagi estat negativa, es podrà procedir a interposar la corresponent demanda judicial al partit judicial del domicili del prestatari o deutor o del domicili social del banc, indistintament.

El que s’haurà de sol·licitar en la demanda que es plantegi davant el jutjat serà la nul·litat de la clàusula per abusiva i la restitució de les despeses abonades com a conseqüència de l’esmentat pacte, que hauran d’anar perfectament documentades amb les seves corresponents factures. Pel tipus de procediment que s’ha d’interposar, serà necessària la intervenció d’advocat i procurador.

Quines despeses, tributs i comissions es poden reclamar?

Partint de la base que només es pot demanar la restitució de les despeses corresponents a la formalització de la hipoteca, i no de la compravenda, seran objecte de reclamació:

Les factures de la notaria i el Registre de la Propietat. El Tribunal Suprem diu en la seva sentència que “pel que fa a la formalització d’escriptures notarials i la inscripció de les mateixes (necessària per a la constitució de la garantia real —o sigui la hipoteca—), tant l’aranzel dels notaris com el dels registradors de la propietat atribueixen l’obligació de pagament al sol·licitant del servei o per a qui s’inscrigui el dret. I qui té l’interès principal en la documentació i inscripció de l’escriptura de préstec amb garantia hipotecària és, sens dubte, el prestador, ja que així obté un títol executiu, constitueix la garantia real i adquireix la possibilitat d’execució especial”.

En no permetre una mínima reciprocitat en la distribució de les despeses produïdes com a conseqüència de la intervenció notarial i registral, fent-les recaure íntegrament sobre el deutor, es genera un desequilibri al consumidor, de manera que la clàusula és abusiva.

Impost d’actes jurídics documentats. D’acord amb la llei que regula l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, “serà subjecte passiu de l’impost l’adquirent del bé o dret i, si no, les persones que insten o sol·liciten els documents notarials o aquells en l’interès dels quals s’expedeixin”.

El Tribunal Suprem entén que en l’impost sobre actes jurídics documentats l’adquirent del dret (la hipoteca) i interessat en la constitució de la garantia és el prestamista, és a dir, el banc o entitat prestadora. Així doncs, l’obligat al pagament d’aquest impost, tant pel que fa a la seva quota fixa —timbre del paper notarial— com pel que fa a la seva quota gradual, és precisament el banc i no pas el prestatari o deutor hipotecari; per la qual cosa, és un tribut a incloure en la reclamació.

Quin termini hi ha per sol·licitar la nul·litat de la clàusula i reclamar la restitució de les quantitats pagades?

Per a les hipoteques que encara són vigents, el termini és de quatre anys, a comptar des de l’endemà de la data de la sentència del Tribunal Suprem. El termini, per tant, finalitzarà el 24 de desembre de 2019. Per a les hipoteques que hagin estat totalment abonades, es podrà procedir a la reclamació si el seu total pagament es va fer dins el termini dels quatre anys anteriors al 23 de desembre de 2015.

ACTUALITAT

22/04/19

Nova marxa enrere del Govern en mesures per afavorir el lloguer

La manca de suport parlamentari ha fet que el Govern de la Generalitat renunciï a proposar al Parlament la validació del Decret-llei de mesures urgents per a millorar l’accés a l’habitatge, i per tant ha quedat derogat transcorreguts 30 dies des de la seva publicació (DOGC de 7 de març de 2019 ). El  Decret-llei […]

...

08/04/19

El decret sobre arrendaments que posa la durada mínima dels contractes de lloguer als 5 anys, convalidat

El PP anuncia que l’impugnarà davant el Tribunal Constitucional Aquesta darrera setmana de la Diputació permanent del Congrés dels Diputats ha convalidat el decret-llei que modifica la Llei d’Arrendaments Urbans i estableix entre altres novetats importants que la durada mínima dels lloguers és de cinc anys. El PP, que està sent molt bel·ligerant amb el […]

...

22/03/19

El BOE publica la Llei 5/2019 que regula els contractes de crèdit immobiliari

Les noves condicions per a la concessió d’hipoteques entraran en vigor a mitjans de juny Amb la publicació al BOE del 16 de març de la Llei 5/2019, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, les noves condicions per a la concessió d’hipoteques entraran en vigor finalment a mitjans del mes de juny. Aquesta norma transposa […]

...

15/03/19

Un canvi legislatiu perjudica els propietaris que es preocupen de mantenir en bones condicions els pisos que lloguen

A partir d’ara en els contractes hi ha de figurar el preu de lloguer de la zona de l’immoble que es lloga i que marca l’Índex de la Generalitat Fa temps que se’n parla però ara ja es obligatori. El recent Decret-Llei 5/2019 (DOGC 7/3/19) de la Generalitat de Catalunya, obliga a incloure tant a […]

...

 

 

Tota l'actualitat

SERVEIS

Oferim un ampli ventall de serveis als propietaris
Comunitats

Comunitats

Administració de comunitats de propietaris
Comunitats

Lloguers

Administració de finques, contractes de lloguers
Comunitats

Advocats

Especialistes en serveis immobiliaris Demana CITA online Consulta gratuïta
Comunitats

Serveis tècnics

Assessorament en reformes, certificats energètics, ITE, cèdules, valoracions
Comunitats

Contractes de lloguer

Formalització i redacció del contracte de lloguer personalitzat

Confia'ns la venda del teu habitatge.

Som la teva garantia!

Porta'ns el teu habitatge* i et regalem la Cèdula d'Habitabilitat i el Certificat Energètic

* Per habitatge en exclusiva, a preu de mercat fixat pels nostres professionals

Altres Cambres a Catalunya

Formem part de

Girona Centre
Carrer Ciutadans, 12
Tel. 972 200 616
Girona Eixample
Carrer Emili Grahit, 37
Tel. 972 416 413
Figueres
Carrer Nou, 105
Tel. 972 500 821
Olot
Carrer Mulleras, 16
Tel. 972 268 350
Sant Feliu de Guíxols
Passeig dels Guíxols, 27
Tel. 972 321 284

MENU