Què cal saber sobre la regulació dels preus dels lloguers a Catalunya

En aplicació de la «Ley de Vivienda», des del 16 de març de 2024, a Catalunya és aplicable la regulació dels preus del lloguer, que afecta només els contractes de lloguer que es formalitzin a partir d’aquest dia, de l’entrada en vigor d’aquesta nova regulació. Per tant, en res afecta als lloguers que ja estiguin vigents.

Aquests nous contractes es veuran afectats de formes diferents depenent de les seves circumstàncies. En primer lloc, l’afectació depèn de la seva ubicació física. A Catalunya hi ha 140 municipis declarats zones residencials tensionades (ZMRHT), 16 dels quals es troben ubicats a les comarques gironines. Aquests són els que queden afectats per aquesta regulació de preus. Per tant, als habitatges ubicats en municipis fora de la ZMRHT, el preu del lloguer serà el que lliurament determinin  propietari i llogater

Queden fora de la regulació de preus, l’arrendament de habitacions, l’arrendament de temporada, estudiants, desplaçats laborals, etc. Val a dir que aquests contractes també queden fora de les bonificacions fiscals, que s’apliquen exclusivament als lloguers d’habitatges que constitueixen la residència habitual i permanent del llogater. 

Pel que respecta als arrendaments d’habitatges de superfície superior als 300m², queden fora de regulació seguint el criteri previst a la LAU. També és lliure el preu de lloguer aquells habitatges de nova construcció o de gran rehabilitació en els seus primers cinc anys, en tant que no surten a l’Índex. Tot i això, sí que queden obligats pel preu marcat en el contracte anterior (si existeix). 

En quant als arrendaments en municipis declarats ZMRHT, hi ha una important distinció entre aquells propietaris que la norma considera grans tenidors, és a dir, que són propietaris de 5 habitatges o més o d’immobles de més de 1.500m² ubicats en zona tensionada, d’aquells altres que no tenen aquesta consideració de gran tenidor. Pels grans tenidors, el preu màxim de lloguer aplicable serà el menor entre el que resulti d’aplicació segons el índex de referència de preus de lloguer del Ministerio de la Vivienda i el de l’anterior contracte de lloguer, si aquest habitatge ha estat llogat els darrers cinc anys.

Els preus resultants de l’índex dependran bàsicament de la superfície i la ubicació dins la població, a banda d’altres circumstàncies com l’estat de conservació, si hi ha ascensor, si hi ha pàrquing, etc. Queden fora de l’índex, els habitatges de superfície inferior als 30m² o superior als 150m².

Per contra, els propietaris que no tenen la consideració de grans tenidors, en cas que l’habitatge hagi estat llogat durant els darrers cinc anys, el preu del nou contracte serà el resultant d’aplicar al preu del contracte anterior aplicant-li les actualitzacions de preu pactades. Tot i això, hi ha excepcions a la norma general com poden ser els contractes anteriors al 1995 o els llogats amb finalitats socials.

Aquells habitatges que no hagin estat arrendats al llarg dels darrers cinc anys els és aplicable, en tot cas, el preu de l’Índex de referència.

Altres factors que poden intervenir en la determinació del preu són l’increment de preu previst per aquells supòsits en què es facin obres significatives de rehabilitació o obres d’estalvi energètic o en el que es pacti una durada del contracte superior als deu anys.

Per altra banda, no podem ignorar, per la seva transcendència econòmica, les conseqüències de les diferents opcions de fiscalitat que es plantegen com a norma general pels nous contractes d’arrendaments d’habitatge habitual. El rendiment net que s’obtingui li és d’aplicació una reducció del 50%, però aquesta reducció pot ser del 90% si s’aplica una reducció del 5% en el preu del lloguer aplicable. La reducció del 70% només és aplicable als habitatges que es lloguin per primera vegada i sempre que els llogaters tinguin entre 18 i 35 anys o si s’arrenda a administracions públiques o entitats sense finalitats lucratives. Finalment, s’aplicarà una reducció del 60% si s’ha rehabilitat l’habitatge els darrers dos anys.

Ben segur que, amb aquest resum de la normativa, no podem donar resposta a tots els supòsits que es poden plantejar. Per això, caldrà analitzar cada cas en concret per veure com es pot optimitzar el preu de lloguer legalment permès atenent les circumstàncies de l’habitatge, del propietari i de la fiscalitat. Cal fer una bona anàlisi, donada la seva transcendència econòmica, i que s’adeqüi al compliment de la normativa.

No podem oblidar altres obligacions legals que comporta la realització d’un contracte de lloguer com són disposar de cèdula d’habitabilitat i del Certificat d’eficiència Energètica, del dipòsit a Incasol de la Fiança obligatòria o la liquidació del ITPiAJD (actualment a quota 0 pels habitatges habituals).

Des de la Cambra oferim als propietaris l’assessorament i l’anàlisi de cada supòsit individualment considerat, per optimitzar l’arrendament i redactar un contracte de lloguer ajustat a les seves circumstàncies.

+ article: Respecte a la nova regulació dels preus del lloguer

+ article: Assessorament i redacció de contractes de lloguer