Novetats sobre el pacte de condició resolutòria del llibre sisè del Codi civil de Catalunya (4)

Finalment hem decidit afegir algun article més referent al llibre sisè del Codi civil de Catalunya, atès l’interès que ha originat. Tal i com hem explicat en articles anteriors la Llei 3/2017, de 15 de febrer, del llibre sisè del Codi civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes, introdueix novetats importants. En aquest article volem destacar alguns aspectes innovadors referents al pacte de condició resolutòria en les compravendes d’immobles.

Tradicionalment s’entenia que, en cas d’impagament del comprador, el venedor podia reinscriure l’immoble a favor seu si acreditava haver fet un requeriment al comprador amb concessió d’un nou termini de 15 dies per verificar el pagament. Si no es produïa el pagament, la reinscripció era efectiva. Si el comprador reclamava posteriorment, i judicialment, la devolució del preu pagat al venedor, el Jutjat podia establir la devolució de part del preu, d’acord amb la facultat moderadora regulada a l’article 1.154 del Codi civil espanyol.

Posteriorment, al final dels anys setanta i al principi dels anys vuitanta del segle passat, per a la reinscripció s’exigia al comprador una actitud de no-oposició davant del requeriment resolutori, i una consignació de les quantitats ja rebudes per part del venedor, a disposició del comprador, o dels titulars de càrregues posteriors a la inscripció de la condició resolutòria. Tot plegat, sense perjudici de la facultat del venedor de demanar judicialment la possibilitat de retenció de part del preu a retornar, com a compensació de la possessió de la finca per part del comprador durant el termini en què havia estat propietari i no havia pagat el preu ajornat, també d’acord amb la facultat moderadora judicial de l’article 1.154 del Codi civil espanyol.

La nova llei estableix les singularitats bàsiques següents:

1.- És necessari, per a la resolució, que s’hagi pactat que la part impagada del preu ajornat superi el 15% del preu total íntegre, més els interessos.

2.- El venedor pot retenir, com a màxim, la meitat de la quantitat total que hagi hagut de percebre fins a la data de la resolució.

3.- El requeriment per al pagament s’ha de fer necessàriament mitjançant una acta notarial, limitada a la possibilitat de pagament, amb concessió d’un termini de 20 dies, i amb l’advertiment que, de no pagar, es resoldrà la compravenda.

4.- El procediment de resolució també és notarial, mitjançant una acta separada, diferent de la del punt anterior, en la que el comprador pot formular oposició. Si no hi ha oposició, o si aquesta es limita a la liquidació quantitativa practicada pel venedor, és possible la reinscripció de la finca a favor del venedor.

5.- La readquisició del venedor comporta l’afectació de la finca, amb caràcter real, en benefici del comprador i dels titulars d’assentaments posteriors, com a garantia de la quantitat que s’hagi de retornar al comprador.

6.- Aquesta afectació caduca 180 dies després de la data de la reinscripció a favor del venedor, llevat que hi hagi una anotació anterior de demanda d’oposició a la resolució o a la liquidació (interposada pel comprador).