Lloguer temporal o lloguer habitual?

La imminent aprovació de la Llei estatal per al dret a l’habitatge, i els mecanismes de contenció de rendes per intervenir sobre els preus del lloguer que podria introduir, comporten que els propietaris, davant aquestes mesures intervencionistes i perjudicials, optin per buscar altres sortides, com el lloguer de temporada, o simplement decideixin no llogar el seu pis, o posar-lo a la venda.

Entre les alternatives que s’ofereixen als propietaris, analitzem les principals diferències entre el lloguer temporal i el lloguer habitual o continuat en el temps, ja que molts propietaris es pregunten quina d’aquestes dues és la millor opció per a llogar el seu habitatge.

Les diferències són les següents:

• La regulació
  La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) tracta els contractes d’arrendament d’habitatge temporal com a contractes d’ús diferent del d’habitatge, per la qual cosa es regiran per les normes que regulen els contractes d’arrendament de locals comercials, oficines, garatges, etc. Per tant, l’arrendament de temporada es regularà per la voluntat de les parts, per al que s’ha establert a la LAU i supletòriament pel Codi Civil, mentre que el contracte d’arrendament d’habitatge habitual es regirà per al que s’ha establert a la LAU, per la voluntat de les parts i supletòriament pel Codi Civil.
• La durada
  El contracte d’arrendament d’habitatge habitual es troba sotmès a les pròrrogues legals que estableix la LAU, per la qual cosa la durada del contracte serà la que lliurement acordin les parts, però si aquesta és inferior a cinc anys si l’arrendador és persona física o set anys si l’arrendador és persona jurídica, el llogater tindrà dret a prorrogar el contracte fins que el contracte assoleixi una durada de cinc anys o set anys si l’arrendador és persona jurídica. Tanmateix, el contracte d’arrendament d’habitatge temporal no es troba sotmès a les pròrrogues legals que estableix la LAU, per la qual cosa la durada del contracte serà la que lliurement acordin les parts, finalitzant el contracte a la data prevista de venciment, a no ser que les parts lliurement i voluntàriament pactin que es pugui prorrogar en el temps i forma óque determinin.
• El desistiment
  Si es tracta d’un contracte d’arrendament d’habitatge habitual, el llogater tindrà dret a desistir del contracte transcorreguts els sis primers mesos de durada d’aquell. En canvi, en el contracte d’arrendament d’habitatge temporal l’inquilí tindrà dret a desistir si així ho acorden expressament les parts en el contracte; en cas contrari, l’inquilí es veurà obligat a complir amb la durada inicialment pactada i, per tant, no tindrà dret a desistir abans del seu venciment.
• La fiança
  La fiança que haurà de prestar al començament de l’arrendament l’inquilí quan es tracti d’un contracte d’arrendament d’habitatge habitual serà d’una quantitat equivalent a la renda pactada. A més, el propietari podrà exigir com a garantia addicional un màxim de dues mensualitats més de renda. Tanmateix, quan es tracti d’un contracte temporal la fiança legal serà de dues mensualitats de renda, no existint límits quant a les garanties addicionals, per la qual cosa el propietari podrà exigir com a garantia per al pagament de les rendes qualsevol quantitat independent de la fiança legal.
• El destí
  Per tal que un contracte d’arrendament sigui considerat temporal s’haurà d’indicar en el contracte d’arrendament que no constituirà habitatge habitual i permanent del llogater, i a més s’haurà d’expressar el motiu de la temporalitat, per exemple, per cursar estudis, per passar la temporada d’estiu o qualsevol altra, per trasllat de treball, etc. en cas contrari es considerarà un contracte d’arrendament d’habitatge habitual i permanent i el llogater tindrà dret a continuar amb el contracte fins que aquest assoleixi cinc anys de durada o set anys si l’arrendador és persona jurídica.
• La renda
  La Llei catalana de contenció de rendes (Llei 11/2020, de 18 de setembre), tombada pel Tribunal Constitucional, no afectava els contractes de temporada, però sí els contractes d’habitatge habitual, en el sentit que els imposava un control de limitació de rendes i que durant els primers cinc o set anys es mantingués el mateix preu del lloguer amb els increments de la inflació.

Previsiblement, els mecanismes de control de rendes que pugui establir la Llei estatal per al dret a l’habitatge, tampoc s’imposaran als contractes temporals, que escaparan d’aquest control, i, en canvi, poden afectar, en major o menor mesura, als contractes nous que es firmin per a residència habitual del llogater.

En definitiva, l’ordenament dispensa major protecció al llogater quan es tracta d’un arrendament d’habitatge habitual que quan es tracta de temporada que es compara amb un arrendament de local de negoci.