Les finques amb diversos propietaris i el règim jurídic de les comunitats de béns

Són habituals les consultes sobre l’existència de finques amb diversos propietaris, ja que sovint es converteixen en un problema. Més enllà del cas més usual de propietat compartida entre els integrants de la parella, la probabilitat que aquestes situacions es converteixin en un problema creix en els supòsits derivats d’una herència, que solen comportar un major nombre de copropietaris, amb presència de parentius diversos entre ells (germans, nebots, oncles, etc.). I és que compartir un immoble amb més gent en règim d’indivisió, fa incòmode el gaudir-ne, dificulta el seu govern i fa impossible, en moltes ocasions, vendre’l amb l’acord de tots.

En aquest sentit, és important saber que la llei disposa que una situació de copropietat no es pot mantenir en contra dels desitjos d’algun dels seus cotitulars. És a dir, que si un copropietari o comuner es vol desprendre de la seva part, hi té tot el dret.

La forma d’actuar més correcta i apropiada, tant des del punt de vista econòmic com des del de les relacions familiars, és comunicar a la resta de propietaris la intenció de vendre la part de propietat, bo i demanant si algú està interessat o disposat a comprar-la.

Si això no arriba a bon terme, perquè ningú no hi està interessat o perquè les quantitats ofertes no s’ajusten a l’esperat, és interessant conèixer que hi ha empreses que compren parts de finca, havent però de tenir en compte que en aquests casos el preu serà sempre inferior al de mercat.

En cas que tampoc trobem un tercer interessat en la compra de la nostra part de la propietat, hem de tenir present que per procedir a la venda de tota la propietat no és suficient la majoria, ni tan sols una majoria molt àmplia, sinó que és necessària la unanimitat. Tot i això, la llei disposa una excepció en el fet que un copropietari sigui titular de les quatre cinquenes parts o més de la finca; en aquest únic supòsit aquest pot exigir l’adjudicació de tot el bé pagant el valor pericial de la participació dels restants cotitulars.

Així les coses, com a última solució, si tot el que s’ha dit fins ara falla, atès que, com hem dit, la llei empara el dret del cotitular a desvincular-se de la copropietat, de manera que cap copropietari està obligat a seguir en comunitat, es pot endegar un procediment judicial que acabarà amb la subhasta del bé i el repartiment dels diners obtinguts segons la proporció d’immoble que posseeixi cada propietari, si és que cap copropietari no se l’ha volgut adjudicar, o amb el sorteig del bé entre tots els comuners en el cas que tots ells se’l vulguin quedar. Aquesta via judicial és possiblement la que menys convé econòmicament als propietaris i la que deixarà més malmeses les seves relacions, però és important saber que si no hi ha més remei sempre s’hi pot recórrer.

Però mentre la situació de copropietat es mantingui, hem de tenir present que en el cas que la finca en qüestió generi uns ingressos i unes despeses, provinents generalment del lloguer, és recomanable constituir formalment, amb NIF propi, una comunitat de béns. Per a la constitució de la comunitat de béns no és necessari fer cap aportació dinerària i es pot fer mitjançant un contracte privat entre els comuners.

La comunitat de béns així constituïda haurà de liquidar l’impost sobre Actes Jurídics Documentats i s’haurà de donar d’alta a l’Agència Tributària, davant la qual haurà de presentar durant el mes de febrer una declaració informativa anual (model 184) de l’exercici anterior, informant de les rendes que s’han obtingut i del repartiment d’ingressos i despeses entre els comuners, que anirà en funció del percentatge de propietat de cada un d’ells en la comunitat. Les rendes de cada comuner s’han d’incloure a la seva declaració de l’impost sobre la renda de les persones físiques i si la comunitat de béns és subjecte passiu d’IVA, és a dir, té l’obligació d’emetre les seves factures amb IVA, estarà obligada a fer les liquidacions trimestrals pertinents, així com el resum anual d’aquest impost i també la declaració informativa anual. Si la comunitat de béns no és subjecte passiu d’IVA, tan sols estarà obligada a presentar la declaració informativa anual.