CAT / ESP

El concepte de “gran tenidor” i les seves conseqüències jurídiques

La Generalitat de Catalunya, en ús de les seves competències en matèria d’habitatge, va aprovar el Decret llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per a millorar l’accés a l’habitatge; modificat pel Decret llei 1/2020, de 21 de gener.

Es tracta d’una normativa que introdueix nombroses modificacions en la legislació ja existent en matèria d’habitatge. En aquesta i en properes newsletters comentarem algun dels aspectes més significatius d’aquesta nova regulació, i com afecta els propietaris. 

En aquesta tractarem un dels punt que més enrenou i, perquè no dir-ho, més controvèrsia i/ ha generat: la nova definició de “gran tenidor” i les conseqüències jurídiques que implica per aquells propietaris que quedin inclosos dins aquella definició.

Nou concepte de “gran tenidor” 

La principal novetat rau en que ara la definició de gran tenidor no es fa en relació a metres quadrats (com es feia anteriorment), sinó al nombre d’habitatges del que se n’és titular, i que s’amplia també a les persones físiques. Així, es modifica la Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica, i a partir d’ara es consideren grans tenidors aquelles persones físiques (abans restaven excloses), jurídiques o fons de capital risc i de titulació d’actius que siguin titulars de més de 15 habitatges. Les úniques excepcions son els promotors socials previstos a la llei del dret a l’habitatge i les persones que tinguin més d’un 15 per cent de la superfície habitable de la propietat qualificat com a habitatges amb protecció oficial destinats a lloguer.

Conseqüències jurídiques de la qualificació “com a gran tenidor”

Si sóc titular de més de 15 habitatges, per tant “gran tenidor”, quines obligacions m’imposa la nova normativa?

Fonamentalment m’imposa dues grans obligacions, que se’ns dubte tenen un gran impacte dins el meu dret de propietat:

  1. Obligació de renovació dels contractes de lloguer social obligatori. 
  2. Obligació d’oferir una proposta de lloguer social abans d’interposar determinades demandades judicials.

1. Obligació de renovació dels contractes de lloguer social obligatori. 

En aquells casos en que ja existeixi un contracte de lloguer social, formalitzat a l’empara dels normativa sobre lloguer social obligatori, i que arribin a la fi del seu termini contractual, els llogaters tindran dret a que se’ls hi faci, per una única vegada, un nou contracte en les condicions que estableix la llei, sempre que aquells acreditin que segueixin trobant-se dins dels paràmetres d’exclusió.

2. Obligació d’oferir una proposta de lloguer social abans d’interposar determinades demandades judicials.

S’imposa als “grans tenidors” l’obligació d’oferir una proposta de lloguer social abans d’interposar les demandes de desnonament següents (també es preveu per les execucions hipotecaries):

No obstant hi ha un detall que caldria tenir en compte i és que l’article que es modifica afegeix que caldria que el procediment afectés “a persones o unitats familiars que no tinguin una alternativa d’habitatge pròpia i que es trobin dins els paràmetres de risc d’exclusió residencial que defineix aquesta llei, la qual cosa ha de comprovar el mateix demandant, que ha de requerir prèviament la informació als afectats”.

En aquest casos la llei obliga els titulars, abans d’interposar la demanda de desnonament, a fer una oferta de contracte de lloguer social, que implica:

Sens dubte, aquesta mesura és la que més neguit han produït entre els nostre associats. ¿A partir d’ara, si sóc propietari de més de 15 habitatges i un llogater no em paga no podré demandar-lo si prèviament no se li ofereix un lloguer social (per un preu fixat)?

Al respecte hem de dir que davant els dubtes jurídics plantejat per la norma, finalment les Audiències de Girona i Barcelona han dictat uns acords d’unificació de criteris en virtut del quals es considera que aquesta normativa el que estableix son requisits administratius però no requisits de procedibilitat. Dit en altres paraules, que entenen que com que no s’ha modificat la normativa processal (fonamentalment la Llei d’Enjudiciament Civil), per a ells el fet que no s’hagi fet una prèvia oferta de lloguer social no impedirà que s’admeti a tràmit la demanda de desnonament i se li doni curs; sens perjudici de les sancions de caràcter administratiu que pugui imposar l’Administració per aquell incompliment.

Amb tot ja hi ha veus que apunten a que s’introduiran modificacions per tal que els jutges no puguin donar curs a aquestes demandes sense verificar-se el compliment de la prèvia oferta de lloguer social.  

Caldrà estar amatents a futurs desenvolupaments, i des de la Cambra de la Propietat Urbana de Girona i la resta de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya s’adoptaran aquelles mesures que estiguin al nostre abast per protegir els legítims drets e interessos dels nostres associats.

Soms conscients de  les dificultats econòmiques d’una part de la població i el risc d’exclusió residencial que els afecta, i de la necessitat de donar una solució residencial a les famílies afectades, però no podem deixar de denunciar el fet que les administracions, amb aquestes mesures, estan traslladant als particulars (propietaris de més de 15 habitatges) aquest problema, amb una important carrega econòmica sense compensació, quant a qui pertoca donar solucions (ajuts al pagament de lloguer, cessió d’habitatges socials, foment públic i privat de la construcció d’habitatges socials de lloguer, etc… ) és a les Administracions o dit d’una altra manera el cost d’aquesta problemàtica s’ha de pagar amb els impostos de tots.

 

ACTUALITAT

19/02/24

Avals de l’Institut del Crèdit Oficial, ICO, per a l’adquisició del primer habitatge

El passat 13 de febrer, el Consell de Ministres va aprovar un acord on es van fixar les condicions necessàries per tal que el “Ministerio de la Vivienda y Agenda Urbana” procedeixi a signar amb l’ICO una línia d’avals per a la compra del primer habitatge. Segons fons governamentals, l’objectiu d’aquesta línia d’avals és el […]

...

12/02/24

Quins tipus d’arrendaments queden exclosos de la llei per al dret a l’habitatge?

La Llei 12/2023, de 24 de maig, per al dret a l’habitatge, va entrar en vigor el 26 de maig de 2023, tot establint nombroses mesures respecte a l’arrendament d’habitatge regulat a la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU). Per saber a quins contractes els serà d’aplicació la nova normativa de la Llei 12/2023, hem d’acudir a […]

...

08/02/24

Llogar un habitatge. Quines consideracions s’han de tenir en compte a l’hora d’escollir un llogater?

Si s’està pensant a llogar un habitatge, és essencial prendre totes les precaucions possibles que permet la legislació vigent, ja que la morositat en el mercat del lloguer pot constituir un greu problema més greu per als arrendadors. Per tant, resulta necessari ressaltar que, en cas d’incompliment de l’arrendatari de les seves obligacions econòmiques, l’únic […]

...

31/01/24

La justícia europea amplia el termini per reclamar les despeses hipotecàries

El Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) ha donat suport als afectats que van assumir les despeses hipotecàries després de signar el contracte de préstec amb el banc. L’any 2015, el Tribunal Suprem va declarar «abusives» les clàusules que van imposar les entitats financeres als seus clients, els quals s’havien de fer càrrec […]

...

 

 

Tota l'actualitat

SERVEIS

Oferim un ampli ventall de serveis als propietaris
Comunitats

Comunitats

Administració de comunitats de propietaris Demana CITA online
Comunitats

Lloguers

Administració de finques, contractes de lloguers
Comunitats

Advocats

Especialistes en serveis immobiliaris Demana CITA online Consulta gratuïta
Comunitats

Vendes

Lloguers, vendes i administracions tècniques Demana CITA online
Comunitats

Contractes de lloguer

Formalització i redacció del contracte de lloguer personalitzat Demana CITA online

Confia'ns la venda del teu habitatge.

Som la teva garantia!

Porta'ns el teu habitatge* i et regalem la Cèdula d'Habitabilitat i el Certificat Energètic

* Per habitatge en exclusiva, a preu de mercat fixat pels nostres professionals

Altres Cambres a Catalunya

Formem part de

Girona Centre
Carrer Ciutadans, 12
Tel. 972 20 06 16
Girona Eixample
Carrer Emili Grahit, 37
Tel. 972 416 413
Figueres
Carrer Nou, 105
Tel. 972 500 821
Olot
Carrer Mulleras, 16
Tel. 972 268 350
Sant Feliu de Guíxols
Passeig dels Guíxols, 27
Tel. 972 321 284
Palamós
Av. Onze de Setembre, 12
Tel. 872 591 959

MENU