Alerta a la compravenda amb lesió en el preu

La compravenda amb lesió en el preu també s’ha vist afectada pels canvis introduïts en el Llibre sisè del Codi civil de Catalunya, que hem anat desgranant en altres posts publicats a Infoc@m. Cal estar alerta amb les novetats que poden afectar aquesta transacció i que us expliquem  continuació.

Tal i com està actualment el mercat, la possibilitat de comprar un bé immoble a un particular a un preu molt assequible pot semblar una bona oportunitat. Això pot fer que més d’un espavilat s’aprofiti de la manca de coneixement del venedor del preu de mercat d’un pis per comprar-li a un preu molt atractiu (imaginem-nos, per exemple, que algú compra un pis per 60.000 euros, tot i estar valorat en 150.000).

Aquesta operació, però, no resta exempta de riscos, ja que la legislació catalana protegeix el venedor garantint que l’operació de compravenda no lesioni els seus interessos. Així doncs, l’article 621-46 del Codi civil de Catalunya estableix que “el contracte de compravenda i els altres de caràcter onerós es poden rescindir si la part perjudicada prova que, en el moment de la conclusió del contracte, el valor de mercat de la prestació que rep és inferior a la meitat del valor de mercat de la prestació que fa”. Es preveu la rescissió de contractes de compravenda i altres de caràcter onerós sobre tota mena de béns patrimonials. És en aquest punt on rau la novetat, ja que abans el remei rescissori es reservava solament als béns immobles, mentre que ara s’amplia i té en compte també els béns mobles i la resta de béns patrimonials.

En el cas dels béns immobles, aquest precepte s’aplica en vendes per un preu inferior de més de la meitat del preu just o de mercat (comparat amb qualsevol venda de bé immoble de les mateixes característiques o anàlogues realitzada a la mateixa localitat i en les mateixes dates). Aquestes compravendes es formalitzen sovint aprofitant la situació apressant, desesperada, dels venedors. A diferència del dret espanyol, aquestes compravendes a Catalunya poden ser rescindides per lesió en el preu. Això es deu al fet que a Catalunya encara roman una institució heretada del dret romà, la rescissió per laesio ultra dimidium (més de la meitat del preu). L’acció de rescissió del contracte perlaesio ultra dimidium té una naturalesa jurídica objectiva, per tant, independentment d’altres tipus de consideracions o circumstàncies de naturalesa subjectiva, com poden ser els vicis de consentiment que hagin condicionat la manifestació de voluntat. La raó de ser d’aquesta rescissió de naturalesa objectiva és fer prevaler el just equilibri contractual, l’equivalència de prestacions i la clara manifestació del principi d’equitat enfront de postulats d’economia liberal on no s’exigeix un preu just en les vendes.

L’acció de rescissió del contracte per lesió en més de la meitat caduca en el termini de quatre anys, a comptar de la conclusió del contracte, i no és renunciable en aquest moment. La rescissió només pot ser evitada per mitjà del pagament amb diners del valor total de la prestació, amb els interessos legals, a comptar de la conclusió del contracte.