Les clàusules abusives de la banca més comunes en les hipoteques

Cambres de la propietat, organitzacions de consumidors i d’altres entitats i institucions han portat a terme en els darrers anys una intensa campanya per posar fre als abusos que la banca sistemàticament ha practicat en els préstecs hipotecaris. Les primeres sentències judicials favorables als propietaris han esdevingut jurisprudència i han posat fi a les extralimitacions que algunes entitats bancàries han portat a terme regularment.

Podem parlar de clàusules abusives quan es pot demostrar que el contingut del préstec hipotecari és contrari al principi de la bona fe. És aleshores quan podem pleitejar i, en una gran majoria de casos, guanyar els judicis.

Us aconsellem que reviseu la vostra hipoteca, sobretot, si teniu indicis que se us han aplicat unes condicions injustes o declarades irregulars en un jutjat. Si demostreu que teniu raó en seu judicial podreu demanar la nul·litat de les clàusules, cosa que de ben segur reduirà la carrega financera que suporteu mensualment. Us recomanem que demaneu consulta al servei jurídic de la Cambra, el qual revisarà la vostra hipoteca i comprovarà si aquesta s’ajusta a la legalitat vigent i, si no és el cas, sobre allò que podeu reclamar.

Hi ha tot un seguit de clàusules abusives que la vostra hipoteca pot incloure. Les més freqüents i que a dia d’avui s’han de considerar prohibides són les següents:

1. Clàusula sòl / sostre
Són segurament les més conegudes perquè a partir d’elles s’ha iniciat un autèntic moviment de reclamació bancària. Aquestes clàusules imposaven un límit mínim d’interessos que l’entitat financera us podria cobrar encara que l’índex de referència més usat, l’euríbor, caigués en picat (com ha ocorregut en els últims anys; fins al punt que ara està en negatiu). El límit per sobre, o sostre, és tan elevat que no serveix com a excusa als bancs per justificar l’existència del que poden qualificar de clàusula compensatòria.

2. Les despeses hipotecàries
Han adquirit relleu públic després que el Tribunal Suprem de l’Estat espanyol s’ha pronunciat en contra que les paguin els propietaris. A partir d’aquesta jurisprudència molts magistrats han donat la raó als usuaris que en reclamaven raonadament el retorn. Les resolucions judicials es basen en que no es considera just que sigui el banc qui obliga a contractar serveis de gestoria, notaria i de Registre de la Propietat però és el client qui n’ha d’assumir el cost. Una cosa semblant passa amb l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), encara que en aquest cas, la doctrina no està prou clara.

3. L’interès de demora
Entre les clàusules més comunes que inclouen les hipoteques hi ha la relacionada amb els interessos que el titular de la hipoteca ha d’abonar en cas que es produeixi demora en el pagament de la quota mensual. Malgrat que, per evitar abusos, el 2013 ja es va regular el percentatge màxim a aplicar en cas de demora, tres anys després el Tribunal Suprem va sentenciar que aquests interessos no poden superar en dos punts l’interès inicialment pactat.

4. Venciment de préstec anticipat
El 2013 es va modificar la Llei d’Enjudiciament Civil. Fins aleshores, l’impagament d’una única quota suposava que el banc podia reclamar l’execució hipotecària de tota la hipoteca. Actualment, la normativa indica que com a mínim els rebuts impagats han de ser tres. Ara bé, després del que es va conèixer com a “cas Aziz” i atesa la gran oferta de pisos al mercat que són de propietat bancària, les entitats solen tenir una actitud més prudent i flexible sempre i quan la persona que contreu el deute mostri la seva predisposició a pagar allò que deu.

5. La finalitat del préstec hipotecari
Encara que sembli increïble, alguns contractes de préstec hipotecari limiten l’ús que se li pot donar a l’habitatge que es compra. Impedeixen, per exemple, que s’hi pugui exercir alguna mena activitat professional, o que els propietaris de la hipoteca puguin posar la finca en lloguer. Els jutjats han determinat molt clarament que aquestes són clàusules abusives que atempten contra els drets del propietari.
6. El fur
És probable que el contracte de la hipoteca remeti a un fur al qual recórrer en cas que el propietari hagi de reclamar alguna cosa a la seva entitat per la via judicial. No obstant això, diversos tribunals han anul·lat aquestes clàusules, sobretot quan els usuaris han de desplaçar-se fora de la localitat en la qual resideixen i en la qual van comprar aquesta propietat.
7. Les despeses de professionals legals per impagament de quotes
Una altra de les clàusules abusives estrelles de la banca espanyola és la d’obligar el client a pagar els honoraris d’advocats i procuradors (o d’altres professionals), en cas que l’entitat bancària hagi de demandar-lo per impagament de quota. Clarament aquesta és una clàusula abusiva.