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Fianzas / ITP

En la Cambra, como entidad colaboradora del INCASOL, puede efectuar el depósito de las fianzas de los contratos de arrendamiento, de forma presencial, sin ningún coste ni más trámites. También podrá realitzar la tramitación de la devolución de la fianza depositada. El importe de la fianza està determinado  en el artículo 36.1 de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre de arrendamientos urbanos: una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y dos mensualidades para los supuestos de arrendamiento de inmuebles para otros usos.

La Cambra también le ofrece la posibilidad de liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales correspondiente al mismo contrato de alquilar, simultáneamente al depósito de la fianza, de una forma rápida y còmoda. El precio de este servicio es de 15 € para los socios y de 18€ para los no socios (IVA incluído).

Las fianzas de alquiler

Las fianzas de los contratos de arrendamiento de las fincas urbanas de Cataluña, se deben registrar y depositar en el Institut Català del Sòl (Incasol), entidad pública de la Generalitat de Catalunya.

La fianza establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos (articulo 36.1) es una garantia que entrega el inquilino al propietario. Mediante dicho importe el arrendatario garantiza que cumplirá con aquellas obligaciones pactadas en el contrato de alquiler.

Los propietarios arrendadores tienen la obligación de depositar en el INCASOL las fianzas recibidas de los arrendatarios al realizar un contrato de alquiler, tanto si es de vivienda como si es para un uso diferente al de vivienda.

Durante los tres primeros años de duración del contrato la fianza no debe actualizarse (excepto en el supuesto de que haya importes concretos pactados para diferentes períodos). Si el contrato se prorroga, la fianza debe actualizarse de acuerdo con el incremento de renta pactado, o bien de acuerdo con el IPC aplicable.

 

Depósito de las fianzas

Las Cambres de la Propietat actúan como entidades gestoras del INCASOL para el depósito y devolución de las fianzas. En sus oficinas se pueden realizar, de manera gratuíta para los propietarios, los trámites de registro de contratos, constitución y devolución de las fianzas que deben depositarse en el Incasol. El depósito debe realizarse en el plazo máximo de dos meses naturales desde la fecha de la firma del contrato de alquiler.

Para constituir la fianza solo hay que presentar el contrato de arrendamiento.

Los contratos de alquiler también estan sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPiAJD) que ha de pagar el arrendatario; el pago de este Impuesto se puede hacer en la Cambra de la Propietat de manera simultánea al trámite del depósito de la fianza.

Importe del depósito

Viviendas. Una mensualidad de alquiler. El propietario puede pedir una garantía superior si lo cree oportuno. Si el arrendatario es una sociedad debe ingresar dos mensualidades, independientemente de que la finca alquilada se destine a vivienda habitual de los trabajadores de la sociedad.

Alquileres por temporada. Es proporcional a la duración del contrato. Se toma como referencia las dos mensualidades establecidas en el articulo 36.1 de la Ley del Estado 29/1994 correspondientes al contrato de un año.

Locales de negocio, párquings, alquileres de habitaciones, trasteros. Deben ingresarse obligatoriamente dos mensualidades de la renta (no incluye ni IVA ni IRPF).

Arrendamientos de negocio. Si no se especifica en el contrato la parte del arrendamiento que corresponde al local propiamente dicho y la que corresponde al negocio, se calculará en base al 4% del valor catastral del inmueble en cómputo anual. Si el valor catastral no esta individualizado debe estimarse en proporción a la superfície del local. Se aplicará la siguiente fórmula: 4% valor catastral : 12 meses x 2 = fianza a ingresar.

Requisitos para ingresar la fianza

Debe aportarse :

  • Contrato de arrendamiento firmado por ambas partes
  • DNI, NIE o CIF de los titulares del contrato
  • Referencia catastral (indispensable)
  • Cédula de habilitabilidad (solo las viviendas)
  • Certificado energético (debe presentarse la etiqueta)
  • Modalidades de pago
    • Efectivo hasta importes no superiores a 2.499€
    • Transferencia bancària (previa petición)

    Nota : la fianza se considera registrada, en el momento en que se ha realizado el trámite de registro Modelo 24 y su pago.

Devolución de fianzas

Para recuperar la fianza debe presentarse:

  • Contrato de arrendamientot
  • Justificante de ingreso de fianza (Model 2)
  • DNI, NIE o CIF del propietario
  • Justificante bancario especificando número IBAN de la cuenta del propietario

Si el propietario designa un representante, éste deberá aportar una autorización firmada por el propietario así como una cópia de su DNI.

Cuando haya un cambio de titularidad en la finca (por compraventa o defunción del anterior propietario, etc ….) deberá aportarse nota simple informativa emitida por el registro de la Propiedad, actualizada en los últimos seis meses, donde figure el nuevo titular.

La fianza se puede recuperar a la extinción del contrato. El Incasol la devolverá mediante transferéncia bancaria en un plazo máximo de 21 dias.

Si se pierde el resguardo del depósito, el depositante puede pedir un certificado acreditativo de la inscripción en el registro de fianzas, para adjuntarlo a la solicitud de devolución.

 

Avalloguer

El Avalloguer (Decret 29/08/2008) establece un régimen de cobertura para los arrendadores de viviendas que hayan formalizado el contrato de arrendamiento a partir de la promulgación del decreto y si se ha instado un proceso judicial para obtener una sentencia de deshaucio en caso de que el inquilino haya impagado las rentas.

Objeto . El Avalloguer, garantiza a los arrendadores de viviendas con contratos suscritos a partir del 29/08/2008 y al amparo del art.2 de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos (LAU), la percepción de una suma equivalente a un máximo de dos meses de alquiler si se insta un proceso judicial para obtener una sentencia de deshaucio por impago de rentas. El alquiler mensual para el cómputo será el depositado como fianza en el Incasol. Quedan excluídas las costas procesales.

Organismo gestor. Àrea de fiances del Incasol (C/Còrsega 273 de Barcelona, 08008).

Requisitos de admisión. El contrato debe ser de vivienda.

Renta. La renta mensual no puede superar los 1.500€ en Barcelona ciudad; 1.200 en los municipios de la zona A; 1.000 en la B; 800 en la C; y 600 en la D, de acuerdo con los ámbitos definidos en el Pla d’Habitatge.

En las comarcas de Girona: 1.000€ (Girona, Salt, Sarrià); 800 (Figueres, Olot, Banyoles y Blanes); y 600 (resto de poblaciones).

La fianza exigida no puede exceder las dos mensualidades. En el caso de la fianza adicional (36.5 LAU), se deberá ingresar esta mensualidad además de la fianza legal (36.1 LAU). Incluso en este caso, la suma de las dos no puede superar en ningún caso el equivalente a dos mensualidades.

El contrato de alquiler no debe contener la exigencia de otras garantias adicionales ni avales, sean bancarios o personales. Tampoco debe preveerse sistemas de arbitraje ni PNAG.

Si los contratos se han obtenido vía la Xarxa de Lloguer Jove debe contener el documento de red de mediación firmado y presentado en el momento del registrp de la fianza. La fianza deberá estar depositada en el Incasol y se deberá adjuntar el documento de compromiso de Avalloguer formalizado y firmado por todas las partes.

Exclusiones. Hay dos casos:

  • Cuando en tres años se hayan producido tres sentencias de deshaucio sobre la misma vivienda.
  • Si en el plazo de dos años el mismo inquilino ha sido objeto de deshaucio más de una vez.

Trámite para el cobro. El arrendador que se encuentre en la situación que preve el artículo 7.1 del citado decreto puede solicitar, en el plazo de seis meses desde la obtención de la sentencia o si hay un acuerdo extrajudicial, el cobro del Avalloguer al Incasol, mediante la siguiente documentación:

  • Solicitud de la compensación
  • DNI/NIF/NIE del solicitante
  • DNI/NIF/NIE del propietario, si es diferente del solicitante
  • Contrato de arrendamiento y documento de compromiso originales
  • Original de la sentencia de deshaucio
  • En caso de acuerdo extrajudicial, diligencia o certificado judicial que acredite que la vivienda ha quedado libre y a disposición del arrendador
  • Original del documento que acredite la fecha de recuperación de la posesión de la vivienda
  • Declaraciónl responsable de que no se ha cobrado ninguna mensualidad de alquiler objeto de la demanda, o si procede, de las percibidas judicial o extrajudicialmente

A partir de la presentación de la documentación, el Incasol verificará el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Decreto y notificará la admisión al arrendador, así como el importe a abonar como garantia de Avalloguer, para que comunique el número de cuenta donde se efectuará la transferència bancaria

 

Impuesto de TPAJD para alquileres

Los contratos de alquiler también estan sujetos al impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. Es una obligación que corresponde al arrendatario, no obstante el propietario es el responsable subsidiario y deberá responder ante la administración pçublica en caso de incumplimiento. La base imponible la compone el importe total del alquiler de la finca urbana, sobre la cual hay que aplicar el tipo de gravamen vigente, que es del 0,5%.  Corresponde al arrendatario o inquilino liquidar el impuesto.

El impuesto grava la constitución de contratos de alquiler de fincas urbanas con el tipo del 0,5%. La base imponible estará constituida por la suma total de los alquileres que deban abonarse durante todo el período de duración del contrato. En los contratos sujetos a prorroga obligatoria se computarán, como mínimo, tres años.

Para los contratos de arrendamiento de vivienda, aunque se pacte la duración de un año, dado que están sujetos a prórroga legal obligatoria, se deberán computar tres años.

El impuesto debe ingresarse en el plazo de un mes a partir de la fecha de formalización del contrato. A los pagos realizados fuera del plazo indicado, les será de aplicación los recargos establecidos en la Ley general tributaria.

Un ejemplo:

Para un contrato de alquiler de vivienda con prórroga forzosa de tres años, y una renta mensual de 500€.

Base imponible: (500 x 12 meses) x 3 años = 18.000€.

ITPAJD: 0,5% de 18.000€ = 90€.

En la Cambra de la Propietat sabemos que su tiempo es oro y por ello le gestionamos el depósito de la fianza y el pago del impuesto en un único trámite!

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