{"id":5805,"date":"2025-04-25T10:23:25","date_gmt":"2025-04-25T08:23:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cambrapropietatgirona.com\/qui-ha-de-reparar-una-terrassa-dus-privatiu-el-propietari-o-la-comunitat-de-veins\/"},"modified":"2025-04-25T10:26:36","modified_gmt":"2025-04-25T08:26:36","slug":"quien-debe-reparar-una-terraza-de-uso-privativo-el-propietario-o-la-comunidad-de-vecinos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cambrapropietatgirona.com\/es\/quien-debe-reparar-una-terraza-de-uso-privativo-el-propietario-o-la-comunidad-de-vecinos\/","title":{"rendered":"\u00bfQui\u00e9n debe reparar una terraza de uso privativo: el propietario o la comunidad de vecinos?"},"content":{"rendered":"

Este es un tema controvertido, ya que la respuesta depende de cada caso concreto. Por tanto, variar\u00e1 seg\u00fan la situaci\u00f3n y el tipo de reparaci\u00f3n que se tenga que llevar a cabo.<\/h2>\n

No obstante, como regla general, al propietario que tiene el uso privativo de la terraza le corresponde el mantenimiento ordinario. Ahora bien, ser\u00e1 la comunidad quien deber\u00e1 asumir las reparaciones extraordinarias derivadas del paso del tiempo del edificio. Adem\u00e1s, la comunidad es la responsable del mantenimiento de los elementos comunes por naturaleza, como la estructura o el forjado. En cualquier caso, como ya se ha dicho, cada situaci\u00f3n es espec\u00edfica y distinta.<\/p>\n

La regulaci\u00f3n del C\u00f3digo Civil de Catalunya<\/strong><\/h4>\n

El C\u00f3digo Civil de Catalunya establece que es perfectamente posible asignar el uso exclusivo de ciertos elementos comunes \u2014como patios, jardines, terrazas o cubiertas\u2014 a una vivienda o local concreto dentro del edificio. Sin embargo, que un propietario tenga el uso exclusivo de uno de estos espacios no implica que deje de ser un elemento com\u00fan.
\nEsto significa que las reparaciones debidas a defectos estructurales, ya sean de origen o sobrevenidos por el paso del tiempo, o aquellas obras que afecten o beneficien a todo el edificio, corren a cargo de la comunidad. Existe una excepci\u00f3n: si los da\u00f1os han sido causados por el propietario, ser\u00e1 \u00e9l quien deba asumir los costes.<\/p>\n

El C\u00f3digo Civil distingue los elementos de uso directo, como el pavimento, la estructura o el forjado del suelo. As\u00ed pues, normalmente las obras que afectan a la superficie de la terraza \u2014como un cambio de baldosas\u2014 corren a cargo del propietario que disfruta del uso exclusivo. En cambio, las obras que afectan a la impermeabilizaci\u00f3n o a la funci\u00f3n de la terraza como cubierta del edificio son responsabilidad de la comunidad de vecinos. Esto incluye no solo las obras de impermeabilizaci\u00f3n, sino tambi\u00e9n otras como la sustituci\u00f3n de desag\u00fces mal dimensionados, siempre que el propietario no haya actuado de forma negligente (por ejemplo, si ha plantado \u00e1rboles cuyas ra\u00edces han perforado la capa asf\u00e1ltica), o si ha habido falta de mantenimiento o un uso indebido de los desag\u00fces (como taponarlos con cemento procedente de una obra particular, o por plantas que \u00e9l mismo haya colocado).<\/p>\n

Sentencias de las audiencias catalanas<\/strong><\/h4>\n

Nuestras audiencias provinciales han dictado diversas sentencias que resuelven esta problem\u00e1tica. En la Sentencia de fecha 22 de junio de 2004 de la Audiencia Provincial de Lleida se se\u00f1ala lo siguiente:<\/p>\n

“La primera cuesti\u00f3n que se plantea es qui\u00e9n debe abonar la reparaci\u00f3n de la terraza para evitar que contin\u00faen produci\u00e9ndose da\u00f1os en el local de la actora. En este sentido, y tal como recoge la sentencia de instancia, la terraza litigiosa debe considerarse un elemento com\u00fan del edificio, ya que constituye la cubierta del local afectado, a pesar de que el art\u00edculo 6 de los Estatutos de la comunidad atribuya el uso exclusivo de la misma a los propietarios de los primeros pisos. Esta atribuci\u00f3n exclusiva del uso no desvirt\u00faa su condici\u00f3n de elemento com\u00fan del inmueble, ya que su funci\u00f3n como cubierta le confiere un destino com\u00fan que, por definici\u00f3n legal (art. 396 del C\u00f3digo Civil), le otorga car\u00e1cter de elemento com\u00fan de la finca.<\/em>
\nCuando se produce esta situaci\u00f3n \u2014elemento com\u00fan pero uso exclusivo\u2014, lo que resulta determinante a la hora de establecer qui\u00e9n debe asumir las reparaciones no es la titularidad privativa o com\u00fan de la terraza, sino la naturaleza de los gastos a sufragar, que debe relacionarse, al mismo tiempo, con la naturaleza de las reparaciones a efectuar. As\u00ed, si los gastos son ordinarios o normales, de conservaci\u00f3n o uso, corresponder\u00e1n a los usuarios de la terraza. Si son extraordinarios y el elemento a reparar cumple una funci\u00f3n estructural como elemento de cobertura, actuando en beneficio com\u00fan, todos los miembros de la comunidad deben contribuir a sufragar la reparaci\u00f3n. En este sentido ya se ha pronunciado esta misma Sala en supuestos muy similares al presente, en sentencias de 7 de marzo de 2002 (495\/2001) y de 21 de noviembre de 2001 (249\/2000).<\/em>\u201d<\/p>\n

Ahora bien, no siempre todo es tan claro. Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Secci\u00f3n 4\u00aa, de 6 de junio de 2023, establece que la responsabilidad en la reparaci\u00f3n de una cubierta puede ser solidaria entre la comunidad y el propietario con uso exclusivo, en aquellos casos en los que concurre tanto una falta de mantenimiento por parte del usuario como vicios constructivos.
\nSi el da\u00f1o proviene, por ejemplo, de un exceso de riego de las plantas, del peso de los muebles instalados o de un uso inadecuado de la terraza, debe tenerse en cuenta que, aunque la comunidad no puede prohibir la instalaci\u00f3n de una piscina desmontable o de maceteros de gran tama\u00f1o, s\u00ed podr\u00e1 reclamar los da\u00f1os que se deriven, en caso de producirse, siempre que se puedan probar.<\/p>\n

En caso de discrepancia sobre qui\u00e9n es el responsable de un desperfecto, ser\u00e1 necesario un informe t\u00e9cnico que determine el origen del da\u00f1o. Si se demuestra que es por mal uso, la responsabilidad ser\u00e1 del propietario con uso exclusivo. Si, en cambio, el origen es estructural o debido al paso del tiempo, la responsabilidad corresponder\u00e1 a la comunidad.
\nEn cualquier caso, el mantenimiento ordinario de la terraza siempre corresponde al usuario, tal como ya se\u00f1al\u00f3, entre otras, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Secci\u00f3n 19\u00aa, de 8 de febrero de 2013. Esta sentencia recuerda la obligaci\u00f3n del comunero con uso privativo de la terraza de realizar actos de mantenimiento, como comprobar el sumidero para evitar filtraciones.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Este es un tema controvertido, ya que la respuesta depende de cada caso concreto. Por tanto, variar\u00e1 seg\u00fan la situaci\u00f3n y el tipo de reparaci\u00f3n que se tenga que llevar a cabo. No obstante, como regla general, al propietario que tiene el uso privativo de la terraza le corresponde el mantenimiento ordinario. 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