No son pocos los casos en los que un propietario, al considerar vender su propiedad, solicita una nota simple en el registro y, para su sorpresa, descubre que su propiedad est\u00e1 gravada con un censo enfit\u00e9utico.<\/p>\n
El censo enfit\u00e9utico (o enfiteusis) es una figura jur\u00eddica que tuvo una considerable repercusi\u00f3n econ\u00f3mica y social en Catalu\u00f1a, no solo en el \u00e1mbito agr\u00edcola sino tambi\u00e9n en el urbano, y Girona no fue una excepci\u00f3n. En un momento en el que no exist\u00eda lo que hoy conocemos como financiamiento o pr\u00e9stamos hipotecarios, la figura del censo enfit\u00e9utico era utilizada para obtener dicho financiamiento. A trav\u00e9s del censo enfit\u00e9utico, una persona (el censualista) ced\u00eda a otra (el censatario o enfiteuta) terrenos, generalmente bald\u00edos, de forma perpetua o a largo plazo, a cambio del pago de una pensi\u00f3n, que sol\u00eda ser anual, con el compromiso del enfiteuta de mejorarlos y obtener el mejor y m\u00e1ximo rendimiento de ellos.<\/strong><\/p>\n De esta manera, y en l\u00edneas generales, se financi\u00f3 la construcci\u00f3n de muchas edificaciones que hoy conocemos, como por ejemplo el Eixample, una ubicaci\u00f3n que hasta entonces estaba completamente libre de construcciones. Si bien en sus inicios, el censualista de las tierras no se deshac\u00eda de su propiedad, lo que resultaba en una especie de dominio dividido de la tierra, donde el censualista era el titular del llamado “dominio directo” y el censatario o enfiteuta el del “dominio \u00fatil”, que ven\u00eda a ser una mezcla de facultades de uso y disfrute entre las de un usufructuario y un arrendatario de una propiedad, con el tiempo y la aprobaci\u00f3n de la Ley de 31 de diciembre de 1945, se configur\u00f3 al enfiteuta como el verdadero propietario del terreno, con la consecuencia natural de otorgar al censualista un derecho real con las facultades de cobrar la pensi\u00f3n, percibir un canon (la cantidad a la que tiene derecho el censualista por cada transmisi\u00f3n de la finca por parte del enfiteuta) y el derecho de tanteo (derecho del censualista de adquirir la finca enfit\u00e9utica al mismo precio antes que cualquier tercero).<\/p>\n Con el paso del tiempo, el censo enfit\u00e9utico fue perdiendo importancia y pr\u00e1cticamente qued\u00f3 en desuso su establecimiento en la actualidad. Sin embargo, como se mencion\u00f3 al principio del art\u00edculo, todav\u00eda hay muchas propiedades gravadas con un censo enfit\u00e9utico, y la principal cuesti\u00f3n pr\u00e1ctica en la actualidad es su posible eliminaci\u00f3n o extinci\u00f3n, t\u00e9cnicamente conocida como su redenci\u00f3n.<\/p>\n A partir de la Ley de 31 de diciembre de 1945, se estableci\u00f3 el principio de que todos los enfiteutas catalanes eran redimibles a voluntad del enfiteuta, y se establecieron reglas para valorar los derechos redimibles y determinar el importe de la redenci\u00f3n.<\/p>\n Posteriormente, con la aprobaci\u00f3n de la Ley 6\/1990 de 16 de marzo de 1990, el legislador catal\u00e1n determin\u00f3 y aclar\u00f3 el importe de la redenci\u00f3n de los censos. El principal criterio de redenci\u00f3n de los censos enfit\u00e9uticos o con dominio era el pago al censualista (por la extinci\u00f3n de los derechos de canon, tanteo y otros inherentes al dominio) de una suma equivalente a un canon, m\u00e1s otro 1\/40 avo de otro canon por cada a\u00f1o que hubiera transcurrido desde la \u00faltima transmisi\u00f3n onerosa de la propiedad en cuesti\u00f3n, sin que en ning\u00fan caso el importe superara el equivalente a dos c\u00e1nones. El canon ten\u00eda un porcentaje diferente seg\u00fan las regiones, generalmente un 2% del valor de mercado de la propiedad, a menos que se hubiera establecido un porcentaje diferente en el t\u00edtulo de constituci\u00f3n. Por lo tanto, redimir un censo enfit\u00e9utico de una propiedad podr\u00eda suponer, despu\u00e9s de la Ley de Censos de 1990, tener que pagar al censualista una suma equivalente al 4% (dos c\u00e1nones al 2% cada uno) del valor de mercado de la finca gravada.<\/p>\n En 2006, con la aprobaci\u00f3n del Libro Quinto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, el costo econ\u00f3mico de redimir los censos enfit\u00e9uticos se redujo ligeramente al introducir la disposici\u00f3n de que el precio de la propiedad, a efectos de la redenci\u00f3n, si no hubiera acuerdo entre el censualista y el censatario, ser\u00eda el valor catastral de la finca en ese momento.<\/p>\n Sin embargo, esta \u00faltima modificaci\u00f3n no logr\u00f3 el objetivo deseado de facilitar la redenci\u00f3n de los censos porque a\u00fan quedaba sin resolver el problema pr\u00e1ctico de cancelar esta carga en el Registro de la Propiedad, que requer\u00eda la otorgaci\u00f3n de una escritura p\u00fablica de redenci\u00f3n por parte del censualista (con los problemas de ubicaci\u00f3n, firma ante notario, etc.). Estos problemas pr\u00e1cticos son los que la reforma normativa introducida por la Ley 3\/2023, de 16 de marzo, busca resolver, facilitando la redenci\u00f3n\/extinci\u00f3n de los censos enfit\u00e9uticos (no vitalicios).<\/p>\n El 17 de marzo de 2023 se public\u00f3 en el DOGC la Ley 3\/2023, de 16 de marzo, que en su art\u00edculo 93 modifica la Ley 5\/2006, del libro quinto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, relativa a los derechos reales, introduciendo una Disposici\u00f3n Transitoria (la 22\u00aa), en la que se establece que todos los censos, sin importar su clase, excepto los vitalicios, constituidos de acuerdo con la legislaci\u00f3n anterior a la Ley 6\/1990, y de los cuales se haya acreditado su vigencia, pueden ser extinguidos por el censatario mediante la redenci\u00f3n, sin importar las condiciones pactadas en el t\u00edtulo de constituci\u00f3n, y se establecen las nuevas normas de redenci\u00f3n:<\/p>\n Esta reforma legal facilita la redenci\u00f3n, ya que permite al censatario otorgar unilateralmente la escritura de redenci\u00f3n, depositando en una notar\u00eda un 2% del valor catastral de la propiedad a disposici\u00f3n del censualista.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Concepto y funci\u00f3n del censo enfit\u00e9utico No son pocos los casos en los que un propietario, al considerar vender su propiedad, solicita una nota simple en el registro y, para su sorpresa, descubre que su propiedad est\u00e1 gravada con un censo enfit\u00e9utico. 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La redenci\u00f3n a partir del 18 de marzo de 2023<\/strong><\/h4>\n
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