Desde el 22 de septiembre de 2020, en que se inicia en Catalu\u00f1a la vigencia de la Ley 11\/2020 que fija un tope m\u00e1ximo de alquiler (\u00edndice de referencia), en su calidad de norma imperativa, \u00e9ste no se puede sobrepasar, de manera que cualquier renta contractual por encima genera el derecho de retorno a favor del arrendatario y sanciones por el arrendador.<\/p>\n
Esta Ley 11\/2020 de contenci\u00f3n de rentas, es muy parecida a la ley de congelaci\u00f3n de alquileres de viviendas de Berl\u00edn aprobada por febrero de 2020, que el Tribunal Constitucional de Alemania ha anunciado precisamente (15 de abril) que es inconstitucional y la declara nula y sin valor porque esta materia es de competencia federal y los l\u00e4nder (estados federados) s\u00f3lo pueden legislar si el Gobierno federal no hace uso de su competencia legislativa. Seg\u00fan un estudio del Ifo Instituto de M\u00fanich, la limitaci\u00f3n de los precios del alquiler que ha supuesto esta ley tumbada por el Tribunal Constitucional de Alemania, ha provocado la escasez de vivienda, al reducir m\u00e1s de un 50% la oferta .<\/p>\n
Por otra parte, a ra\u00edz de la aprobaci\u00f3n de esta ley de congelaci\u00f3n de alquileres de Berl\u00edn, en aquella ciudad se empez\u00f3 a introducir en los contratos de arrendamiento, una cl\u00e1usula que fijaba una renta de mercado en el caso que la fijaci\u00f3n del tope m\u00e1ximo fijado por ley fuera declarada nula por inconstitucional, como asi ha pasado, con lo cual se corrige por el acuerdo de las partes, los efectos que una norma inconstitucional hab\u00eda impedido, consistente en la fijaci\u00f3n de un alquiler de mercado y no limitado por el poder intervencionista de la Administraci\u00f3n.<\/p>\n
Debido que, como dec\u00edamos, la situaci\u00f3n que tenemos en Catalu\u00f1a es muy similar a la de Berl\u00edn, se est\u00e1n empezando a introducir en los contratos que se formalizan en nuestro una cl\u00e1usula de un contenido similar a la mencionada, que se conoce como “cl\u00e1usula berlinesa.”<\/p>\n
Esta cl\u00e1usula consiste en la fijaci\u00f3n en el contrato de alquiler de dos rentas de alquiler diferentes, ambas pactadas por las partes otorgantes: una principal que es la que se aplicar\u00eda en cumplimiento de la legislaci\u00f3n catalana de contenic\u00f3 de rentas, y una segunda de subsidiaria que se aplicar\u00eda en el caso de que esta normativa catalana de contenci\u00f3n de rentas fuera declarada inconstitucional.<\/p>\n
Esta es una medida de previsi\u00f3n dado que tenemos un marco normativo donde convieun dos legislaciones: por un lado tenemos la ley estatal de arrendamientos urbanos que es la que siempre se ha aplicado, en la que se regulan las relaciones del propietario y el inquilino derivadas de un contrato de alquiler y donde se establece claramente que la renta del alquiler ser\u00e1 la que entrega acuerden las partes; en Catalu\u00f1a, a partir del 22 de septiembre de 2020, se dicta una Ley que impide pactar entrega una renta de mercado, no pudiendo sobrepasar los \u00edndices de precios fijados por la Generalitat, ni superar los precios de alquiler pactados en los cins a\u00f1os anteriores a la entrada en vigor de la mencionada ley. Esto hace que los propietarios, en muchos casos, est\u00e9n alquilando los pisos muy por debajo de los precios de mercado.<\/p>\n
Las C\u00e1maras de la Propiedad consideran que esta cl\u00e1usula es legal porque no impide la aplicaci\u00f3n de la norma actualmente vigente en Catalu\u00f1a y por tanto lo que entra en juego es esta primera renta que se fija conforme estos criterios imperativos de la normativa de contenci\u00f3n de rentas , y lo que se hace es una previsi\u00f3n que en un escenario posible de inconstitucionalidad de la legislaci\u00f3n catalana, las partes pactan entrega una segunda renta. Esta negociaci\u00f3n se hace respetando el principio de autonom\u00eda de la voluntad y de la libertad de contrataci\u00f3n. Es por otra parte una cl\u00e1usula sencilla, transparente, se entiende perfectamente en qu\u00e9 casos concretos se aplicar\u00e1 esta segunda renta o renta subsidiaria y cu\u00e1l es la carga econ\u00f3mica que supondr\u00e1 para el inquilino.<\/p>\n
Las C\u00e1maras recomendamos que se incluya esta cl\u00e1usula en los contratos, que se conozca y tambi\u00e9n es conveniente hacer un estudio caso por caso, ya que pueden influir muchas circunstancias en cada caso porque se aplique esta cl\u00e1usula.<\/p>\n
La Ley catalana est\u00e1 recurrida al Tribunal Constitucional y aunque no se prev\u00e9 que a corto plazo se resuelva la cuesti\u00f3n de inconstitucionalidad, teniendo en cuenta que los contratos tienen una duraci\u00f3n m\u00ednima de cinco a\u00f1os, la previsi\u00f3n de la cl\u00e1usula berlinesa protege la posibilidad de que la propiedad pueda acogerse a una renta que no est\u00e9 limitada por una ley que finalmente deje de tener aplicaci\u00f3n.<\/p>\n
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Art\u00edculo elaborado por el Departament Jur\u00eddic de la Cambra de la Propietat de Matar\u00f3 i el Maresme<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Desde el 22 de septiembre de 2020, en que se inicia en Catalu\u00f1a la vigencia de la Ley 11\/2020 que fija un tope m\u00e1ximo de alquiler (\u00edndice de referencia), en su calidad de norma imperativa, \u00e9ste no se puede sobrepasar, de manera que cualquier renta contractual por encima genera el derecho de retorno a favor […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":3160,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"disable_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[13,19],"tags":[760],"class_list":["post-3180","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-actualidad","category-legislacion","tag-berlin-es"],"acf":[],"yoast_head":"\n