{"id":3070,"date":"2021-02-22T13:12:35","date_gmt":"2021-02-22T12:12:35","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cambrapropietatgirona.com\/propietat-privada-llibertat-economica-i-llei-de-contencio-de-rendes-de-lloguer-a-catalunya-llei-11-2020-de-18-de-setembre\/"},"modified":"2021-03-30T18:02:57","modified_gmt":"2021-03-30T16:02:57","slug":"propietat-privada-llibertat-economica-i-llei-de-contencio-de-rendes-de-lloguer-a-catalunya-llei-11-2020-de-18-de-setembre","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cambrapropietatgirona.com\/es\/propietat-privada-llibertat-economica-i-llei-de-contencio-de-rendes-de-lloguer-a-catalunya-llei-11-2020-de-18-de-setembre\/","title":{"rendered":"Propiedad privada, libertad econ\u00f3mica y ley de contenci\u00f3n de rentas de alquiler en Catalu\u00f1a (Ley 11\/2020, de 18 de septiembre)"},"content":{"rendered":"<h3 class=\"western\" lang=\"ca-ES\" align=\"justify\"><b>Introducci\u00f3<\/b><\/h3>\n<p>Con el fin de exponer este art\u00edculo y comprobar las consecuencias de la aplicaci\u00f3n de la Ley de contenci\u00f3n de rentas de alquiler en Catalu\u00f1a, as\u00ed como la posible inconstitucionalidad de algunos de sus art\u00edculos, resulta esclarecedor diferenciar algunos conceptos esenciales en derecho, tales como:<\/p>\n<ul>\n<li>El derecho a la propiedad privada: Este derecho implica el derecho a adquirir derechos de propiedad y la obtenci\u00f3n de una protecci\u00f3n constitucional. Este derecho es lo que precisamente otorga a su titular las facultades de uso, utilizaci\u00f3n o disposici\u00f3n sobre un determinado bien inmueble.<\/li>\n<li>La libertad econ\u00f3mica, implica una ausencia de imposici\u00f3n estatal o auton\u00f3mica sobre las decisiones que adoptan los titulares de los bienes inmuebles. Permite el uso de los bienes a trav\u00e9s de la libertad contractual.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Estas definiciones sobre la propiedad y la libertad econ\u00f3mica son complementarias, pues no tendr\u00eda sentido ser titular de un bien, sin poder utilizarlo o decidir su destino.<\/p>\n<ul>\n<li>La funci\u00f3n social de la propiedad: El derecho a la propiedad privada y la libertad econ\u00f3mica no son absolutos. Pueden ser objeto de diferentes normativas que establezcan determinadas condiciones para su ejercicio, cargas o responsabilidades. De hecho, el art\u00edculo 33 de la Constituci\u00f3n espa\u00f1ola ya determina que la funci\u00f3n social de estos derechos delimitar\u00e1 su contenido, de conformidad con las leyes. Implica, pues, que la propiedad, junto con las facultades que otorgan a su titular, conllevar\u00e1 unos deberes positivos y \/ o negativos, que obligar\u00edan a su titular a perseguir intereses sociales ajenos a su inter\u00e9s individual.<\/li>\n<\/ul>\n<h3 class=\"western\" lang=\"ca-ES\" align=\"justify\">\u00bfCu\u00e1l ha sido la pol\u00edtica social en Catalu\u00f1a y como ha incidido en la redacci\u00f3n de la ley de contenci\u00f3n de rentas?<\/h3>\n<p>La burbuja inmobiliaria y la crisis financiera del a\u00f1o 2.008, propiciaron determinadas pol\u00edticas p\u00fablicas de vivienda, que se han basado de forma casi exclusiva en asistir a familias con situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica y residencial. Tal como manifiesta Carles Sala Roca, &#8211; Doctor en Derecho por La universidad Aut\u00f3noma de Barcelona, \u200b\u200ben su art\u00edculo &#8220;la inoportunidad de la Ley 11\/2020, de contenci\u00f3n de rentas de alquiler&#8221;, los poderes p\u00fablicos han adoptado diferentes medidas y mecanismos de provisi\u00f3n de vivienda, basados \u200b\u200ben una interpretaci\u00f3n extensiva y, seguramente, excesiva de la funci\u00f3n social de la propiedad. Buena parte del protagonismo legislativo, se lo han llevado los movimientos sociales que, a trav\u00e9s de las redes sociales, han ganado protagonismo, erigi\u00e9ndose en portavoces de una visi\u00f3n particular de estas pol\u00edticas.<\/p>\n<p>La ley de contenci\u00f3n de rentas catalana, sigue esta misma pol\u00edtica de represi\u00f3n contra el derecho a decidir un libre precio de mercado. La ley se elabor\u00f3 \u200b\u200bsin dar tr\u00e1mite a los agentes del sector inmobiliario &#8211; C\u00e1maras de la Propiedad Urbana, Administradores de Fincas, Agentes de la Propiedad Inmobiliaria o Promotores, entre otros- y con una redacci\u00f3n deficiente que conlleva, como consecuencia, una dif\u00edcil interpretaci\u00f3n de las normas y, por tanto, una inseguridad jur\u00eddica para las partes contratantes. Asimismo, se promulg\u00f3 en contra del dictamen del Consejo de Garant\u00edas estatutarias &#8211; \u00d3rgano Consultivo del Parlamento-, que determin\u00f3 que la limitaci\u00f3n de las rentas de alquiler era inconstitucional por no disponer las Comunidades Aut\u00f3nomas de competencias y por contravenir la Ley de arrendamientos Urbanos estatal que establece que las rentas de alquiler son las que entrega establecen las partes en el contrato de arrendamiento.<\/p>\n<p><strong>A qu\u00e9 contratos se aplica la Ley de contenci\u00f3n de rentas de alquiler?<\/strong><\/p>\n<p>Se aplicar\u00e1, en primer lugar, a todos aquellos contratos en los que concurran los siguientes requisitos:<\/p>\n<ul>\n<li>Contratos celebrados con posterioridad al a\u00f1o 1995<\/li>\n<li>Contratos de arrendamiento de vivienda permanente y habitual de la arrendataria<\/li>\n<li>Que la vivienda arrendada est\u00e9 situado en un \u00e1rea que haya sido declarada \u00e1rea con mercado de vivienda tienes.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Contenci\u00f3n de rentas de alquiler. \u00bfEn qu\u00e9 se basa la Ley ?<\/strong><\/p>\n<p>El r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas gira en torno a las siguientes reglas:<\/p>\n<ul>\n<li>La renta del alquiler no podr\u00e1 ser superior el precio de referencia de alquiler de una vivienda de an\u00e1logas caracter\u00edsticas.<\/li>\n<li>Tampoco podr\u00e1 ser superior a la renta consignada en el \u00faltimo contrato de arrendamiento de esta vivienda, si estuvo arrendado dentro de los 5 a\u00f1os anteriores a la entrada en vigor de la Ley, actualizada, en todo caso, con el \u00cdndice de garant\u00eda de Competitividad.<\/li>\n<li>Resulta necesario destacar, en primer lugar, que la Ley de contenci\u00f3n de rentas puede contravenir el contenido de la Ley estatal de Arrendamientos Urbanos que determina que &#8220;la renta ser\u00e1 la que libremente estipulen las partes&#8221;. No se trata pues de un criterio informativo, sino de una imposici\u00f3n a las partes contratantes que incide directamente en su libertad para fijar la renta del alquiler.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Por otra parte, la norma indica que, en el caso de que la vivienda haya sido arrendado los 5 a\u00f1os anteriores a la entrada en vigor de la Ley (desde el 22 de septiembre de 2.015 hasta el 22 de septiembre de 2.020) , la renta que se deber\u00e1 tener en cuenta ser\u00e1 la que dio origen a ese contrato, si \u00e9sta fuera inferior al \u00edndice de precios de referencia de alquiler, indexada seg\u00fan el \u00edndice de Garant\u00eda de Competitividad. Lo que no indica la Ley, es que el \u00edndice de garant\u00eda de competitividad es negativo desde su creaci\u00f3n, es decir, que el arrendador que contrat\u00f3 durante el a\u00f1o 2.016 por 600,00 euros \/ mes &#8211; siendo esta renta inferior al \u00edndice de referencia-, deber\u00e1 contratar el a\u00f1o 2.021 por 600,00 euros mensuales.<\/p>\n<p>Importante se\u00f1alar que, con posterioridad a la publicaci\u00f3n de la Ley de contenci\u00f3n de rentas, 21 de diciembre del a\u00f1o 2.020, los servicios jur\u00eddicos de la Agencia de la Vivienda de Catalu\u00f1a, elaboraron un informe en el que determinaron que la interpretaci\u00f3n de la ley no era la de tener en cuenta aquellos contratos que se hubieran firmado en el \u00faltimos 5 a\u00f1os contados desde la aprobaci\u00f3n de la Ley (22 de diciembre de 2.015 a 22 de diciembre de 2.020), sino aquellos que , con independencia de la fecha de celebraci\u00f3n, estuvieran arrendados en el 5 a\u00f1os anteriores a la entrada en vigor de la Ley, es decir, que, seg\u00fan esta interpretaci\u00f3n, podr\u00eda darse el supuesto de que la renta del alquiler de un contrato celebrado el a\u00f1o 1.998, que hubiera continuado vigente hasta la actualidad, fuera la que tuviera que tomar como punto de partida para la renta de un contrato a celebrar el a\u00f1o 2.021 !!!!!!!<\/p>\n<p><strong>&#8220;El contrato deber\u00e1 indicar el importe de la renta resultante de aplicar a la superficie \u00fatil de la vivienda arrendada el \u00cdndice de Referencia de precios de alquiler &#8230;&#8221;.<\/strong><\/p>\n<p>El Departamento de Vivienda ha publicado los \u00cdndices de Referencia de precios de alquiler. A tal fin y para obtener la superficie \u00fatil, la p\u00e1gina web de la citada Administraci\u00f3n, redirige a la c\u00e9dula de habitabilidad de la vivienda a arrendar, sin tener en cuenta que la citada c\u00e9dula no tiene en cuenta ni las terrazas , ni aquellas superficies anexas a la vivienda (patios, jardines, etc), de forma que, de una lectura gramatical de la ley, la renta de alquiler de una vivienda con una terraza de 100 m2, ser\u00eda la misma que la de una vivienda sin terraza.<\/p>\n<p>Si en la vivienda a arrendar concurren 3 caracter\u00edsticas espec\u00edficas, el valor del \u00cdndice de referencia se podr\u00e1 aumentar en un 5%.<\/p>\n<p>Las caracter\u00edsticas que especifica la norma jur\u00eddica son las siguientes:<\/p>\n<ul>\n<li>Ascensor<\/li>\n<li>aparcamiento<\/li>\n<li>vivienda amueblada<\/li>\n<li>Sistema de calefacci\u00f3n o refrigeraci\u00f3n<\/li>\n<li>Zonas comunitarias de uso compartido, como jard\u00edn o cubierta<\/li>\n<li>Piscina comunitaria o equipamientos an\u00e1logos<\/li>\n<li>Servicio de conserjer\u00eda<\/li>\n<li>vistas especiales<\/li>\n<\/ul>\n<p>La concurrencia de 3 de estas caracter\u00edsticas tendr\u00e1 como consecuencia que el \u00cdndice de referencia de precios de alquiler se podr\u00e1 aumentar en un 5%. La aplicaci\u00f3n de esta norma implicar\u00e1 que entre una vivienda perfectamente decorado, con una cocina o ba\u00f1o de dise\u00f1o, parquet o instalaciones nuevas y terraza y otro con cuarto de ba\u00f1o o cocina de los a\u00f1os 70, tierras originarios o instalaciones antiguas, la diferencia de precio de alquiler sea un 5%.<\/p>\n<p>Y cu\u00e1l ser\u00eda la soluci\u00f3n para alcanzar un equilibrio entre los derechos de los propietarios a obtener una renta de mercado y los derechos de los ciudadanos a acceder a una vivienda digna y acorde con sus ingresos?<\/p>\n<p>Muchos Estados europeos han dirigido las pol\u00edticas de vivienda para favorecer a los ciudadanos m\u00e1s necesitados, elaborando programas de rehabilitaci\u00f3n en determinadas zonas de su territorio, como en Francia, Reino Unido, Holanda o Suecia, entre otros. Estos programas implican una colaboraci\u00f3n entre el sector p\u00fablico, el privado y la colectividad y propician que la inversi\u00f3n y la gesti\u00f3n de las viviendas est\u00e9n integradas en las acciones sociales.<\/p>\n<p>Espa\u00f1a tiene uno de los parques p\u00fablicos en alquiler m\u00e1s reducidos de toda la Uni\u00f3n Europea, pues s\u00f3lo representa el 2% de todas las viviendas del pa\u00eds, frente al 7,5% de la media comunitaria. Pongamos como ejemplo a un pa\u00eds, con Holanda:<\/p>\n<p>La vivienda p\u00fablica de alquiler en Holanda supone un 32 por ciento de todo el parque inmobiliario del pa\u00eds. La pregunta es: \u00bfC\u00f3mo han logrado este porcentaje ?.<\/p>\n<p>Pues externalizando estas tareas a entidades sociales sin \u00e1nimo de lucro expertas en mediaci\u00f3n social. Estas asociaciones promueven viviendas en el mercado privado, pero deben reinvertir los beneficios en la construcci\u00f3n de vivienda social y para ello reciben ventajas fiscales de financiaci\u00f3n por parte de la administraci\u00f3n, a trav\u00e9s de pr\u00e9stamos con tipos de inter\u00e9s muy bajo y suelo barato.<\/p>\n<p>El hecho de disponer de m\u00e1s de un tercio del parque de la vivienda de titularidad p\u00fablica, permite que un gran n\u00famero de ciudadanos vulnerables, acceda a estas viviendas y, a la vez, este mismo parque p\u00fablico, permite hacer de contrapeso al oferta de mercado p\u00fablico y limitar los repuntes del precios de alquiler, es decir, al existir tanto vivienda p\u00fablica, el mercado privado se ve forzado a regular los precios de los alquileres.<\/p>\n<p>Esta y no otra, ser\u00eda la soluci\u00f3n. Es responsabilidad de la administraci\u00f3n p\u00fablica facilitar el acceso a la vivienda de los ciudadanos m\u00e1s vulnerables. De otra forma, implica trasladar su responsabilidad al propietario privado que observa c\u00f3mo, d\u00eda a d\u00eda, sus leg\u00edtimos derechos, resultan vulnerados.<\/p>\n<p>En Barcelona, \u200b\u200b21 de febrero del a\u00f1o dos mil veintid\u00f3s -un.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p class=\"western\" lang=\"ca-ES\" align=\"justify\">Rosa M. Peris Vidal<br \/>\nAdvocada<br \/>\nDirectora Consultoria Jur\u00eddica i Fiscal CPUB<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Introducci\u00f3 Con el fin de exponer este art\u00edculo y comprobar las consecuencias de la aplicaci\u00f3n de la Ley de contenci\u00f3n de rentas de alquiler en Catalu\u00f1a, as\u00ed como la posible inconstitucionalidad de algunos de sus art\u00edculos, resulta esclarecedor diferenciar algunos conceptos esenciales en derecho, tales como: El derecho a la propiedad privada: Este derecho implica 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