Mitma presenta una ambiciosa propuesta para la Ley de Vivienda que hace compatible la contenci\u00f3n de los precios de alquiler de vivienda con el incremento de la oferta<\/p>\n
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El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), en el marco del proceso de elaboraci\u00f3n de la nueva Ley de Vivienda, ha presentado una ambiciosa propuesta que hace compatible la contenci\u00f3n de los precios del alquiler de vivienda con un significativo incremento del stock de oferta existente. Con ella, Mitma contin\u00faa cumpliendo con los vigentes acuerdos de Gobierno y de Presupuestos. La propuesta, que puede calificarse como una de las m\u00e1s avanzadas de Europa, contempla tanto mecanismos efectivos dirigidos a frenar las subidas de alquiler abusivas, conteniendo o, incluso, bajando los precios de alquiler en zonas de mercado tensionado como un conjunto de medidas para favorecer la oferta de vivienda en condiciones asequibles. El objetivo es hacer posible el acceso a la vivienda a las personas con menor renta y especialmente a la poblaci\u00f3n joven y los colectivos m\u00e1s vulnerables. Se pretende con ello poner coto a las importantes tensiones de precios existentes en el mercado inmobiliario, que se concentran en determinadas poblaciones, debidas, fundamentalmente, a la escasez de oferta. Para la prevenci\u00f3n y correcci\u00f3n de estas tensiones, que provocan una especial dificultad en el acceso a la vivienda e incluso la expulsi\u00f3n de los colectivos m\u00e1s vulnerables o de menor renta y que se traduce en unos precios del alquiler por encima de la capacidad econ\u00f3mica de las familias, se tienen en cuenta dos premisas: a) Que la responsabilidad en la garant\u00eda del derecho constitucional del acceso a la vivienda corresponde a los poderes p\u00fablicos b) Que los sistemas de regulaci\u00f3n de rentas ensayados en Alemania o Francia no han demostrado eficacia en cuanto a la contenci\u00f3n de rentas, y s\u00ed apuntan tener a corto plazo un efecto de contracci\u00f3n de la oferta, lo que supone de hecho a\u00f1adir mayor dificultad en el acceso a la vivienda en alquiler, especialmente para los m\u00e1s vulnerables. La propuesta plantea estimular la oferta, partiendo de la consideraci\u00f3n de que la circunstancia caracter\u00edstica en Espa\u00f1a es que la propiedad de la vivienda en alquiler corresponde muy mayoritariamente a peque\u00f1os propietarios, en su mayor parte particulares, para los que el alquiler de vivienda no es una actividad econ\u00f3mica principal. Estos, m\u00e1s susceptibles a contraerse ante medidas restrictivas, podr\u00edan ser, sin embargo, m\u00e1s propicios a responder a medidas de incentivos, especialmente en el \u00e1mbito del IRPF. Mecanismos efectivos de contenci\u00f3n y bajada de precios Se introducen en el anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda los siguientes mecanismos efectivos de contenci\u00f3n y bajada de precios de vivienda en alquiler, especialmente en las zonas de mayor tensi\u00f3n en el mercado: 1. Se establece la declaraci\u00f3n de zonas de mercado residencial tensionado, sobre la base de los \u00edndices estatales de referencia del alquiler, para aplicar instrumentos espec\u00edficos encaminados a revertir la situaci\u00f3n e incrementar la oferta. \u2022 Estas zonas, caracterizadas por un notable incremento de precios en los \u00faltimos a\u00f1os y una mayor sobrecarga para el pago del alquiler, tendr\u00e1n una vigencia de tres a\u00f1os. \u2022 Las Administraciones afectadas aprobar\u00e1n Planes de Acci\u00f3n a tres a\u00f1os, para revertir la situaci\u00f3n, aplicando mecanismos efectivos de contenci\u00f3n y bajada de precios. \u2022 En las zonas tensionadas, los grandes tenedores de vivienda deber\u00e1n colaborar y prestar informaci\u00f3n para asegurar el uso efectivo de sus inmuebles. 2. Se introduce un nuevo mecanismo de contenci\u00f3n y bajada de precios, a trav\u00e9s de la mejora del marco fiscal, que incluye en zonas tensionadas medidas incentivadoras para: \u2022 La incorporaci\u00f3n de m\u00e1s viviendas al mercado del alquiler como vivienda habitual en estas zonas, para equilibrar el mercado. \u2022 La reducci\u00f3n de la renta, incentivando bajadas significativas en el alquiler a trav\u00e9s de un tratamiento especialmente favorable. Este mecanismo, adem\u00e1s, favorecer\u00e1, con car\u00e1cter general: \u2022 La rehabilitaci\u00f3n de viviendas, asegurando as\u00ed la mejora de las viviendas en alquiler, la calidad de vida y el medio ambiente. \u2022 El alquiler por parte de j\u00f3venes, que tienen actualmente especiales dificultades para acceder a la vivienda. \u2022 Fomentar\u00e1 el alquiler a inquilinos de ingresos reducidos, con menor capacidad econ\u00f3mica para hacer frente al pago del alquiler. \u2022 Adem\u00e1s, impulsar\u00e1 el alquiler social, tanto la vivienda protegida, como la cesi\u00f3n de vivienda a programas espec\u00edficos de Administraciones p\u00fablicas o del tercer sector, para atender a hogares y colectivos vulnerables. 3. En cuanto al tratamiento de la vivienda deshabitada, se recoger\u00e1 una definici\u00f3n de vivienda vac\u00eda en la regulaci\u00f3n del recargo existente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles para estimular el uso efectivo del parque, que acompa\u00f1ar\u00e1 a la financiaci\u00f3n de programas espec\u00edficos en el pr\u00f3ximo Plan Estatal de acceso a la vivienda. Esta regulaci\u00f3n en la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda se acompa\u00f1ar\u00e1 de otros instrumentos a corto plazo que reforzar\u00e1 la actuaci\u00f3n y el apoyo del Estado: a) La priorizaci\u00f3n de la aplicaci\u00f3n de los Programas del Plan Estatal de Vivienda en zonas tensionadas. b) El Plan de Vivienda para el Alquiler Asequible, espec\u00edficamente centrado en hacer frente a los desajustes del mercado en las zonas tensionadas. Ambicioso conjunto de medidas En detalle, las medidas que se proponen para la nueva Ley de Vivienda son las siguientes: I. Declaraci\u00f3n de zonas de mercado residencial tensionado. \u2022 Las Administraciones competentes en materia de vivienda, Comunidades Aut\u00f3nomas y Ayuntamientos, podr\u00e1n declarar, de acuerdo con su normativa reguladora, zonas de mercado residencial tensionado, con objeto de orientar las actuaciones p\u00fablicas en aquellos \u00e1mbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la poblaci\u00f3n, en condiciones asequibles. \u2022 A los efectos de la Ley Estatal, y para la aplicaci\u00f3n del mecanismo fiscal de contenci\u00f3n y bajada del precio del alquiler, la declaraci\u00f3n de un \u00e1mbito territorial como zona de mercado residencial tensionado se recoger\u00e1 en la Ley de Presupuestos Generales del Estado, previa propuesta de la Comisi\u00f3n Bilateral en materia de vivienda entre el Estado y la Comunidad Aut\u00f3noma, pudiendo participar las entidades locales afectadas. \u2022 La vigencia de la declaraci\u00f3n de un \u00e1mbito territorial como zona de mercado residencial tensionado ser\u00e1 de tres a\u00f1os, pudiendo prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaraci\u00f3n y previa justificaci\u00f3n del resultado de las medidas aplicadas y las previstas. \u2022 La declaraci\u00f3n de un \u00e1mbito territorial como zona de mercado residencial tensionado conllevar\u00e1 la redacci\u00f3n, por parte de la Administraci\u00f3n competente de un Plan de Acci\u00f3n espec\u00edfico que programar\u00e1 las medidas necesarias para la correcci\u00f3n de los desequilibrios evidenciados en su declaraci\u00f3n, as\u00ed como un calendario de desarrollo. \u2022 Asimismo, dicha declaraci\u00f3n habilitar\u00e1 al Estado para colaborar con las administraciones competentes, tanto desde el punto de vista fiscal, presupuestario, o de gesti\u00f3n patrimonial, con el objeto de incrementar la oferta de vivienda asequible de dicho \u00e1mbito. II. Grandes tenedores de vivienda en zonas tensionadas. Junto con la declaraci\u00f3n de una zona de mercado residencial tensionado, se definir\u00e1n los criterios para la consideraci\u00f3n de gran tenedor de vivienda en dicha zona, en funci\u00f3n de su potencial influencia, por el volumen de inmuebles de uso residencial de su titularidad en el mercado de alquiler de dicha zona, que deber\u00e1 representar al menos el uno por ciento de las viviendas principales en r\u00e9gimen de alquiler de la zona. Aquellos propietarios que tengan tal consideraci\u00f3n deber\u00e1n colaborar y ofrecer informaci\u00f3n sobre el uso efectivo de sus inmuebles. III. Mecanismo de contenci\u00f3n y bajada de precios en zonas tensionadas. Con objeto de orientar los principales instrumentos de la pol\u00edtica econ\u00f3mica y social a la consecuci\u00f3n de los objetivos de la Ley y establecer un mecanismo efectivo de contenci\u00f3n y bajada de precios en zonas tensionadas, se propone una mejora de la regulaci\u00f3n del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a trav\u00e9s de la modulaci\u00f3n de la actual reducci\u00f3n del 60% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. Debe tenerse en cuenta que el referido beneficio fiscal introdujo un significativo aumento de la oferta de alquiler declarado, si bien, carece actualmente de un mecanismo corrector que favorezca la moderaci\u00f3n en los precios del alquiler y se concentre en las zonas con mayores problemas de oferta. Para ello, se propone establecer, en los nuevos contratos de arrendamiento, un porcentaje de reducci\u00f3n general del 50%, modulable en funci\u00f3n de los siguientes criterios: \u2022 Alquiler de viviendas a un precio limitado por una norma jur\u00eddica (vivienda protegida) (+10%). El alquiler de viviendas de protecci\u00f3n sujetas a alg\u00fan r\u00e9gimen de calificaci\u00f3n o norma jur\u00eddica que fije el precio m\u00e1ximo de alquiler por parte de personas f\u00edsicas podr\u00e1 beneficiarse de una reducci\u00f3n adicional del 10% en el rendimiento neto. Con esta medida se estimula la incorporaci\u00f3n al mercado del alquiler de viviendas a precios limitados y se favorece el acceso a las personas y hogares con menores ingresos. \u2022 Alquiler de viviendas recientemente rehabilitadas (+ 10%). Cuando se hayan realizado obras de rehabilitaci\u00f3n o mejora en la vivienda en los \u00faltimos tres a\u00f1os, que impliquen un desembolso de m\u00e1s de seis meses de renta. Con esta medida se incentiva las actuaciones de rehabilitaci\u00f3n en viviendas destinadas al alquiler habitual, en el contexto del necesario impulso de la mejora y rehabilitaci\u00f3n del parque de viviendas para cumplir los objetivos nacionales y europeos en la materia y las previsiones de inversi\u00f3n establecidas en el Plan de Recuperaci\u00f3n, Transformaci\u00f3n y Resiliencia de Espa\u00f1a. \u2022 Alquiler de viviendas a j\u00f3venes entre 18 y 35 a\u00f1os (+ 20%). Para favorecer el acceso a la vivienda de los j\u00f3venes, con un alquiler mensual limitado, la reducci\u00f3n se situar\u00e1 en el 70%. \u2022 Alquiler de viviendas a inquilinos con ingresos reducidos (% a determinar). Se establecer\u00e1 una bonificaci\u00f3n para alquileres a personas o familias con ingresos por debajo de determinados importes. (Esta reducci\u00f3n est\u00e1 en estudio). \u2022 En zonas tensionadas. En estos \u00e1mbitos, en los que se ha producido un incremento sostenido en los alquileres y los hogares sufren una mayor sobrecarga financiera para el pago del alquiler, es necesario promover la nueva oferta de alquiler, as\u00ed como establecer mecanismos efectivos de estabilizaci\u00f3n y bajada de precios. Se establecen las siguientes bonificaciones, para alquileres inferiores a una renta m\u00e1xima en funci\u00f3n del \u00e1mbito: o Incorporaci\u00f3n al mercado de vivienda en alquiler habitual (+20%). Favorece la entrada en el mercado de viviendas que anteriormente no estaban en alquiler como vivienda habitual. De esta forma, se afronta directamente el problema de falta de oferta que caracteriza las zonas de mercado residencial tensionada, equilibr\u00e1ndose los precios. o Reducci\u00f3n en m\u00e1s de un 10 % en la renta, respecto al contrato anterior (+ 40%). Mecanismo de bajada de precios, a trav\u00e9s del cual se estimula la mejora de las condiciones del contrato al inquilino existente, o bien, una bajada de la renta con respecto a la fijada en un contrato anterior, alcanzando una reducci\u00f3n del 90% para contribuir a la moderaci\u00f3n o bajada de los precios en la zona. Asimismo, se propone establecer un porcentaje de reducci\u00f3n del 70% en los siguientes supuestos, en los que actualmente los propietarios que ceden sus viviendas para alquiler social o asequible a cambio de una contraprestaci\u00f3n no pueden favorecerse de las reducciones sobre el rendimiento neto en el IRPF al no ser los titulares de los contratos: \u2022 Viviendas acogidas a programas p\u00fablicos de alquiler social o a precio asequible (vivienda asequible incentivada). De esta forma, los propietarios que pongan su vivienda a disposici\u00f3n de la Comunidad Aut\u00f3noma o el Ayuntamiento en el marco de alg\u00fan programa p\u00fablico para el alquiler social o a precio asequible podr\u00edan acogerse a una significativa reducci\u00f3n en el rendimiento neto obtenido. \u2022 Cesi\u00f3n o alquiler de vivienda a entidades sin \u00e1nimo de lucro especializadas en la atenci\u00f3n a hogares o colectivos vulnerables. Igualmente, los propietarios que pongan su vivienda a disposici\u00f3n de entidades del tercer sector que vayan a estar destinadas a la vivienda o alojamiento de personas u hogares vulnerables, se podr\u00e1n acoger a la misma reducci\u00f3n del rendimiento neto obtenido a trav\u00e9s del acuerdo con la entidad. Ejemplo. Si un propietario firma un nuevo contrato de alquiler en una zona tensionada reduciendo un 10% la renta del contrato anterior tendr\u00eda derecho a una reducci\u00f3n del 90% sobre el rendimiento neto en su declaraci\u00f3n. Es decir, suponiendo un contrato de arrendamiento de 700 euros mensuales, si firma un nuevo contrato por 630 euros, tendr\u00eda derecho a un beneficio fiscal en IRPF de cerca de 950 euros al a\u00f1o, superior al beneficio neto que le reportar\u00eda optar por un incremento de la renta1 . IV. Definici\u00f3n de vivienda vac\u00eda a efectos del recargo del IBI. Actualmente, el art\u00edculo 72.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece un recargo sobre la cuota l\u00edquida del Impuesto sobre 1 Suponiendo un 30% de gastos deducibles y un tipo efectivo del declarante del 37%, y considerando el rendimiento neto despu\u00e9s de impuestos en un supuesto alternativo de incremento de un 3% de la renta. Bienes Inmuebles para los \u201cinmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con car\u00e1cter permanente\u201d, si bien remite a la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica o estatal, con rango de ley, la concreci\u00f3n de los par\u00e1metros que definieran dicha vivienda para su aplicaci\u00f3n. Se propone recoger en la propia legislaci\u00f3n reguladora del Impuesto sobre Bienes Inmuebles una definici\u00f3n clara para que los Ayuntamientos puedan aplicar el recargo en la cuota del IBI a aquellos inmuebles de uso residencial que permanezcan desocupados, estableciendo un periodo temporal de referencia de dos a\u00f1os, fijando un n\u00famero m\u00ednimo de cuatro inmuebles por propietario, y estableciendo una serie de causas justificadas de desocupaci\u00f3n temporal del inmueble: \u2212 traslado temporal por razones laborales o de formaci\u00f3n. \u2212 cambio de domicilio por raz\u00f3n de dependencia, salud o emergencia social. \u2212 inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un m\u00e1ximo de 4 a\u00f1os de desocupaci\u00f3n continuada. \u2212 inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitaci\u00f3n, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupaci\u00f3n efectiva. \u2212 vivienda objeto de un litigio o causa pendiente de resoluci\u00f3n judicial o administrativa que impida su uso y disposici\u00f3n. \u2212 inmuebles que sus titulares personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas ofrezcan en venta (un a\u00f1o m\u00e1ximo) o alquiler (con un m\u00e1ximo de seis meses), en condiciones de mercado. V. Medidas complementarias de refuerzo del derecho a la vivienda en zonas tensionadas. Con objeto de apoyar la aplicaci\u00f3n de los Planes de Acci\u00f3n espec\u00edficos por parte de las Administraciones territoriales competentes para corregir los desequilibrios en el mercado del alquiler de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado, desde el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, y como parte de la actuaci\u00f3n del Estado en materia de vivienda definida en el Anteproyecto de Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, se adoptar\u00e1n las siguientes medidas complementarias para reforzar el derecho a la vivienda en dichas zonas: \u2022 En el \u00e1mbito del Plan Estatal de vivienda: a) Aplicaci\u00f3n prioritaria del Programa de ayuda a las v\u00edctimas de violencia de g\u00e9nero, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables, del Plan Estatal de Vivienda. Un programa reforzado en 2020 que permite a las Comunidades Aut\u00f3nomas proporcionar una soluci\u00f3n habitacional inmediata a las personas v\u00edctimas de violencia de g\u00e9nero, a las personas objeto de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual, a las personas sin hogar y a otras personas especialmente vulnerables. b) Condiciones especiales de financiaci\u00f3n en los nuevos Programas de actuaci\u00f3n del pr\u00f3ximo Plan Estatal de Vivienda para apoyar a las Administraciones territoriales en la aplicaci\u00f3n de medidas de impulso de la oferta de vivienda en alquiler social o a precios asequibles, con especial atenci\u00f3n a las zonas de mercado residencial tensionado. \u2212 Se establecer\u00e1n condiciones espec\u00edficas para la financiaci\u00f3n de programas que act\u00faen en estos \u00e1mbitos tensionados para reforzar la financiaci\u00f3n de las pol\u00edticas p\u00fablicas en materia de vivienda incluidas en los Planes de Acci\u00f3n espec\u00edficos para estas zonas, con objeto de revertir la situaci\u00f3n en el corto plazo a trav\u00e9s de la recuperaci\u00f3n del equilibrio en el mercado. \u2212 Se fomentar\u00e1n especialmente los programas encaminados a la generaci\u00f3n de nueva oferta de vivienda en alquiler asequible, ya sea mediante promoci\u00f3n de nuevo parque, o estimulando los acuerdos con los propietarios de viviendas en dichas zonas. \u2022 Desarrollo del \u201cPlan de Vivienda para el Alquiler Asequible\u201d (anteriormente denominado \u201cPlan 20.000\u201d), espec\u00edficamente centrado en hacer frente a los desajustes en las zonas de mercado residencial tensionado, incrementando de forma significativa en el corto plazo la puesta a disposici\u00f3n de un parque de viviendas en alquiler asequible, articulado a trav\u00e9s de dos mecanismos: \u2022 Acci\u00f3n directa del MITMA, para impulsar la producci\u00f3n de nueva vivienda p\u00fablica. \u2022 Concertaci\u00f3n con los agentes privados para su colaboraci\u00f3n, con las viviendas de su titularidad, en el incremento del parque de vivienda asequible.<\/p>\n
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