CAT / ESP

Novetats en el contracte de compravenda en el llibre sisè del Codi civil de Catalunya (2 de 3)

Contracte de compravenda

Contracte de compravenda

El contracte de compravenda també experimenta novetats en el nou llibre sisè del Codi civil de Catalunya. La nova regulació que es fa del contracte de compravenda té un enfocament més modern, tenint en compte que fins ara la regulació general venia donada pel Codi civil espanyol de 1889 i el Codi de comerç espanyol de 1885.

De fet, la norma integra en una sola regulació tant la compravenda general com la compravenda de consum. Entre les novetats, cal destacar la possible consideració d’una persona jurídica com a consumidor; la regulació del deure d’informació per incrementar la transparència contractual; la conformitat amb allò adquirit contractualment; els nous terminis per reclamar la no-conformitat i la resolució; la regulació de l’avantatge injust per evitar situacions d’abusos, i algunes especialitats en matèria de compravenda immobiliària.

En la definició del contracte de compravenda es remarca la seva naturalesa de contracte obligatori, segons el qual el venedor s’obliga a lliurar el bé, i el comprador a pagar el preu, però sobretot es destaquen dos trets bàsics del dret de la compravenda: el bé ha d’ésser conforme al contracte, i el venedor i el comprador s’obliguen, respectivament, a transmetre la titularitat del dret i a rebre el bé.

El bé entregat ha de ser conforme al contracte. El nou concepte de “conformitat”, extret de normes europees, pretén aconseguir que allò entregat correspongui a allò pactat, però no només en virtut del contracte, sinó també en virtut dels criteris proposats per llei en relació amb quantitat, qualitat, tipus, ús habitual, empaquetatge o subministrament d’accessoris i instruccions, entre d’altres. S’exclou la responsabilitat del venedor per manca de conformitat si el comprador la coneix o no la pot ignorar fonamentadament, tot limitant-ne estrictament l’exoneració a la compravenda de consum, en què s’estableix que “el venedor respon sempre de la manca de conformitat, llevat que el comprador la conegués i l’hagués acceptada expressament”.

Sota el principi de conservació del contracte, i en estreta vinculació amb la conformitat del bé, el llibre sisè unifica els remeis d’ambdues parts per al cas d’incompliment o compliment imperfecte o defectuós. S’estableixen una sèrie de possibilitats que, en interès del contracte i del tràfic jurídic, permeten al venedor corregir una manca de conformitat una vegada assabentat d’aquesta, si bé aquesta possibilitat es contrapesa amb fortes facultats del comprador de rebutjar la correcció si té motius raonables per fer-ho o l’incompliment és essencial.

Es fixa un termini de tres anys per a l’extinció dels remeis. Aquest termini comença a comptar en el moment que s’haguessin pogut exercir les accions o pretensions de la part, llevat del cas de manca de conformitat, en què es considera que el còmput s’inicia en el moment que el comprador coneixia (o podia conèixer) la manca de conformitat.

El nou llibre del Codi civil de Catalunya estableix la no-necessitat de fixar el preu inicialment al contracte, la qual cosa suposa també una gran novetat i un intent del legislador català a favor de la conservació del contracte per a aquells casos on no es pugui determinar el preu, com podrien ser els contractes verbals o en cas de desacord entre les parts. Si el contracte conclòs no determina el preu ni estableix els mitjans per determinar-lo, s’entén que el preu és el generalment cobrat en circumstàncies comparables.

Possiblement, com a conseqüència de la influència de la compravenda de consum sobre la compravenda general, el llibre sisè introdueix un deure d’informació en benefici del comprador: el venedor, abans de la conclusió del contracte, haurà de facilitar al comprador la informació rellevant sobre les característiques del bé, tenint en compte els coneixements de les parts, les exigències que resultin de la bona fe i l’honradesa dels tractes.

Sobre les especialitats de la compravenda d’immobles, sinclou una nova regulació tendent a protegir la part que requereix de finançament d’un tercer per celebrar un contracte, tot establint que “Si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, llevat de pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l’entitat designada a concedir el finançament o a acceptar la subrogació del comprador en la hipoteca que grava l’immoble, llevat que la denegació es derivi de la negligència del comprador”.

En la compravenda d’immobles només podrà no pertocar a la conformitat quan la diferència quant a superfície o mesura sigui superior al 10%. Una diferència, doncs, de menys del 10%, quan el preu sigui fixat sobre la base de la superfície de l’immoble, no donarà lloc a una modificació proporcional d’aquest.

En els contractes amb pagament del preu ajornat s’estableix el pacte de condició resolutòria per al cas que el comprador no pagui la part del preu, una regulació innovadora.

ACTUALITAT

15/12/18

Noves regles pel lloguer però sense tocar-ne els preus

El Govern espanyol ha aprovat noves regles pel lloguer però sense tocar-ne els preus. Les mesures urgents aprovades pel Consell de Ministres aquest divendres, mitjançant un decret-llei que entra en vigor en el mateix moment que es publiqui al BOE, tenen per objectiu incrementar l’oferta d’habitatges de lloguer, oferir major seguretat jurídica a l’arrendatari i […]

...

06/12/18

Una política d’habitatge només de bones intencions

Les polítiques d’habitatge a tots els països presenten dos problemes. El primer, la seva complexitat, ja que conjuguen el foment de nova oferta en propietat i en lloguer amb el subsidi als demandants amb baixos nivells d’ingressos familiars, la qual cosa implica coordinació en finançament i pressupostos públics i fiscalitat. Segon, les polítiques d’habitatge són […]

...

28/11/18

La llei catalana contra els desnonaments, vigent després de dos anys de suspensió pel Tribunal Constitucional

La llei catalana contra els desnonaments continua vigent després de dos anys de suspensió pel Tribunal Constitucional. El Consell de Ministres del 2 de novembre passat va acordar desistir dels recursos d’inconstitucionalitat contra la Llei 24/2015 de mesures urgents per afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica (que va ser aprovada per […]

...

20/11/18

La Cambra signa amb el Col·legi d’Advocats un conveni per a fomentar la mediació

La Cambra de la Propietat Urbana de Girona i el Col·legi d’Advocats de Girona han signat recentment (14/11/2018) un conveni que té com a objectiu fer difusió i donar a conèixer a la ciutadania l’existència del procediment de mediació com alternativa judicial a la resolució de conflictes, especialment en l’àmbit de la contractació i de […]

...

 

 

Tota l'actualitat

SERVEIS

Oferim un ampli ventall de serveis als propietaris
Comunitats

Comunitats

Administració de comunitats de propietaris
Comunitats

Lloguers

Administració de finques, contractes de lloguers
Comunitats

Advocats

Especialistes en serveis immobiliaris Demana CITA online Consulta gratuïta
Comunitats

Serveis tècnics

Assessorament en reformes, certificats energètics, ITE, cèdules, valoracions
Comunitats

Contractes de lloguer

Formalització i redacció del contracte de lloguer personalitzat

Confia'ns la venda del teu habitatge.

Som la teva garantia!

Porta'ns el teu habitatge* i et regalem la Cèdula d'Habitabilitat i el Certificat Energètic

* Per habitatge en exclusiva, a preu de mercat fixat pels nostres professionals

Altres Cambres a Catalunya

Formem part de

Girona Centre
Carrer Ciutadans, 12
Tel. 972 200 616
Girona Eixample
Carrer Emili Grahit, 37
Tel. 972 416 413
Figueres
Carrer Nou, 105
Tel. 972 500 821
Olot
Carrer Mulleras, 16
Tel. 972 268 350
Sant Feliu de Guíxols
Passeig dels Guíxols, 27
Tel. 972 321 284

MENU