La nova Llei hipotecària introduirà canvis legislatius

Una nova llei hipotecària entrarà en vigor a l’Estat espanyol amb l’objectiu d’adequar-se a la normativa europea 2014/17/UE i protegir les persones que contracten una hipoteca. Des que es va anunciar aquesta nova llei al novembre de 2017 fins que finalment es va aprovar el projecte de llei al Congrés l’11 de desembre de 2018, s’han introduït diverses modificacions que explicarem a continuació. Està previst que la nova llei entri en vigor el març de 2019, un mes després de la seva publicació en el BOE. No hem d’oblidar que el Senat també ha de donar-hi el seu vistiplau, tot i que no s’esperen gaires entrebancs.

El banc pagarà totes les despeses d’hipoteca, excepte la taxació

La nova llei hipotecària obliga les entitats financeres a assumir les despeses derivades de la formalització d’hipoteques, excepte la taxació. Per tant, les entitats hauran de pagar les despeses de notaria, gestoria, registre i, per descomptat, l’impost d’actes jurídics documentats. No obstant això, hi haurà un estalvi real per als futurs hipotecats? El més probable és que els bancs traslladin aquest sobrecost als hipotecats amb augments en els tipus d’interès.

La taxació d’immobles, en ser un servei que aporta l’usuari amb l’objectiu d’avalar el préstec hipotecari, és a càrrec del sol·licitant, segons la nova normativa.

Més protecció per evitar desnonaments

Fins ara el banc podia executar el venciment anticipat de la hipoteca si el client incorria en tres quotes impagades. La nova normativa hipotecària protegirà més l’hipotecat elevant els llindars d’impagament de la manera següent:

• Durant la primera meitat del contracte: s’haurà de produir un impagament de quotes que arribin al 3% del principal del préstec o 12 mensualitats. A partir de llavors, es podrà executar la hipoteca.

• A partir de la segona meitat del contracte: s’haurà de produir un impagament de quotes que arribin al 7% del principal del préstec o 15 mensualitats. Es concedeix més marge, atès que el client portarà més temps pagant la hipoteca i, per tant, l’esforç realitzat fins llavors haurà estat superior.

El text definitiu no inclou la dació en pagament com a via per protegir les famílies amb problemes de pagament. A més, aquesta mesura no tindrà retroactivitat en els casos on ja hi hagi un procediment de desnonament actiu (per no interposar-se en la valoració judicial). Sí que tindrà retroactivitat en la resta de casos.

Amortitzant anticipadament la hipoteca serà més barata

La llei actual recull una comissió d’amortització anticipada del 0,5% els primers cinc anys i del 0,25% a partir del sisè any. La nova llei vol abaratir els costos d’amortització anticipada de la hipoteca per equiparar la legislació espanyola a la directiva europea:

• Amortització d’hipoteques de tipus variable:

-Primers tres anys de la hipoteca: comissió del 0,25% sobre la quantitat amortitzada.

-A partir del tercer any: comissió del 0,15% sobre la quantitat amortitzada.

• Amortització d’hipoteques de tipus fix:

Quant a les hipoteques de tipus fix, les comissions màximes aplicades seran del 2% els primers 10 anys i de l’1,5% a partir de llavors. Els bancs són lliures d’aplicar comissions per sota d’aquestes xifres.

Aquesta mesura s’ha aprovat amb caràcter retroactiu per a les noves amortitzacions d’hipoteca. Què vol dir això? Que tots aquells que realitzin una amortització anticipada en la seva hipoteca des de l’entrada en vigor de la llei podran acollir-se a aquestes noves condicions. Aquells que ja havien fet una amortització en el passat (amb l’anterior llei vigent) no podran reclamar ni recuperar els diners.

Passar una hipoteca de tipus variable a fix serà més senzill i econòmic

La comissió màxima aplicable pel canvi d’hipoteca variable a fixa serà del 0,25% durant els primers tres anys. Després serà gratuït. El banc es reserva el dret d’acceptar o no el canvi d’hipoteca de tipus variable a hipoteca de tipus fix.

No serà obligatori contractar vinculacions a una hipoteca

En realitat, aquesta no és una novetat, però va bé recordar que el banc no pot obligar a contractar productes vinculats a la hipoteca. A més, s’inclou l’afegitó següent: si el banc vol obligar a contractar certes vinculacions, haurà de comunicar-ho al Banc d’Espanya i el client podrà triar contractar-les amb una altra entitat.

Les subrogacions i novacions de la hipoteca no tindran comissions

Les subrogacions i novacions de la hipoteca seran gratuïtes a partir de l’entrada en vigor de la llei. Això donarà més llibertat a l’hipotecat i facilitarà la competència entre entitats.

Límits dels interessos de demora

Els interessos de demora màxims fixats en el contracte seran de tres vegades el preu oficial dels diners.

Quines mesures no han estat incloses en la reforma de la llei hipotecària?

La nova llei hipotecària respon a la necessitat d’adaptació a la normativa europea 2014/17/UE. No obstant això, mesures clau que es reclamen des de Brussel·les no s’han inclòs en el cos de la reforma, la qual cosa pot derivar en una multa de 106.000 euros al dia per a l’Estat per incompliment (o, en aquest cas, complir parcialment) la normativa europea. De fet, aquesta reforma s’havia de completar abans de l’abril de 2016.

Aquestes són les mesures clau que han quedat fora de la nova llei hipotecària:

1. L’establiment d’una regulació sobre el sistema de càlcul de la taxa anual equivalent (TAE).

2. Les regles per regular la publicitat bancària referida a aquests productes.

3. La normativa sobre l’avaluació de solvència dels consumidors i la taxació d’immobles.

4. El desenvolupament de la fitxa europea d’informació normalitzada.

5. L’obligatorietat de redactar un full específic d’advertiments sobre clàusules hipotecàries que lliurarà el banc als interessats en les hipoteques.

6. Altres mesures: formació dels empleats que comercialitzin aquests productes, simulacres sobre variacions de quotes i tipus d’interès i elaboració d’un contracte hipotecari estàndard.

S’espera que la resta de mesures que reclama la directiva europea es vagin incorporant progressivament mitjançant reials decrets i ordres ministerials.