TRIBUTACIÓ DELS PRÉSTECS HIPOTECARIS

La tributació dels préstecs hipotecaris és una qüestió que ha estat plantejada a la Direcció General de Tributs de la Generalitat en reiterades ocasions per part dels obligats tributaris.
Recents resolucions d’aquest centre han establert un criteri molt clar quant a la tributació concretament de les operacions de novacions i subrogacions de préstecs hipotecaris.
La subrogació és el tràmit que permet fer un canvi d'hipoteca d'una entitat a una altra, es fa gairebé sempre amb l'objectiu d'aconseguir una millora en les condicions econòmiques del nostre préstec, sense necessitat de cancel·lar-lo i formalitzar-ne un de nou. La decisió de canviar la hipoteca de banc ha de ser estudiada per comprovar els avantatges que ofereixen unes o altres entitats: convé calcular les despeses que comporta l'operació per veure si compensa dur-la a terme. Aquest qüestió ja la vàrem tractar en un anterior butlletí (newscam nº 6, febrer 2010).
El supòsit de novació implica la modificació d’algun o varis elements del préstec hipotecari sense canviar d’entitat financera. Concretament, les escriptures de novació poden tenir per objecte:

• L’ampliació o reducció del capital.
• L’alteració del termini.
• Les condicions del tipus d’interès inicialment pactat o vigent.
• El mètode o sistema d’amortització i qualsevol altra condició financera del préstec.
• L’atorgament o modificació de garanties personals.

La subrogació i la novació d’un préstec hipotecari estan subjectes a la modalitat d’actes jurídics documentats (AJD), aplicant-se a partir del passat 1 de juliol de 2010 una tarifa del 1,2%.
Ara bé, està exempta de tributar la novació o subrogació de la hipoteca quan únicament es modifica el termini i/o les condicions del tipus d’interès.
En aquest ordre de coses, per “termini del préstec” cal entendre aquell període durant el qual existeix l’obligació d’amortització del capital i del pagament dels interessos. Aquest termini pot ser objecte de modificació, bé perquè s’amplia, bé perquè es redueix o bé perquè s’insereix en el mateix un lapse de temps en el qual no s’exigeix al prestatari la satisfacció total o parcial d’aquella obligació. En conseqüència, qualsevol alteració temporal del compliment de dita obligació entra dins el supòsit d’exempció d’alteració de termini.
Arribats a aquest punt, i pel que fa als anomentas “terminis de carència” , la Direcció General de Tributs ha afirmat que l’establiment o ampliació d’un termini de carència en un préstec hipotecari té la consideració d’alteració del termini inicial establert per a l’amortització del principal i per tant ha de considerar-se com a una modificació de l’alteració del termini del préstec, i això motiva que aquesta operació estigui exempta de tributar.
En resum, les tarifes per AJD seran les següents: