CAT / ESP

Fiances / ITP

A La Cambra, com entitat col·laboradora d’INCASOL, pot efectuar el dipòsit de les fiances dels contractes d’arrendament, de forma presencial, sense cap cost ni més tràmits. També podrà realitzar la tramitació de la devolució de la fiança dipositada. L’import de la fiança està determinat a l’article 36.1 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre d’arrendaments urbans: una mensualitat de renda en arrendaments d’habitatge i dos mensualitats en el supòsit d’arrendaments d’immobles per d’altres usos.

La Cambra també li ofereix la possibilitat de liquidar l’Impost de Transmissions Patrimonials corresponent al mateix contracte de lloguer, simultàniament al dipòsit de la fiança, d’una forma ràpida i còmoda.

El preu del servei és de 15 € pels socis i de 18€ pels no socis (IVA inclòs).

Les fiances de lloguer

Les fiances dels contractes d’arrendament de les finques urbanes de Catalunya, s’han de registrar i dipositar a l’Institut Català del Sòl (Incasol), entitat pública de la Generalitat de Catalunya.

La fiança establerta en la Llei d’Arrendaments Urbans (article 36.1) és una garantia que lliura el llogater al propietari. Mitjançant dit import l’arrendatari garanteixi que complirà  amb aquelles obligacions pactades en el contracte de lloguer.

Els propietaris arrendadors tenen l’obligació de dipositar a l’INCASOL les fiances rebudes dels arrendataris en fer un contracte de lloguer, tant si és d’habitatge com si és per a un ús diferent al d’habitatge.

Durant els tres primers anys de durada del contracte la fiança no s’ha d’actualitzar (excepte en el supòsit en que hi hagi imports concrets pactats per diferents períodes). Si el contracte es prorroga, la fiança s’ha d’actualitzar d’acord amb l’increment de renda pactat, o bé d’acord amb l’IPC aplicable.

Dipòsit de les fiances

Les Cambres de la Propietat actuen com a entitats gestores de l’INCASOL pel dipòsit i devolució de les fiances. A les seves oficines es poden realitzar, de manera gratuïta pels propietaris, els tràmits de registre de contractes, constitució i devolució de les fiances que s’han de dipositar a l’Incasol. El dipòsit ha se efectuar-se en el termini màxim de dos mesos  naturals des de la data de la signatura del contracte de lloguer.

Per constituir la fiança només cal presentar el contracte d’arrendament.

Els contractes de lloguer també estan subjectes a l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPiAJD) que ha de pagar l’arrendatari; el pagament d’aquest Impost es pot fer a la Cambra de la Propietat de manera simultània al tràmit de dipòsit de la fiança

Import del dipòsit

Habitatges. Una mensualitat del lloguer. El propietari pot demanar-ne una garantia superior si ho creu oportú. Si l’arrendatari és una societat ha d’ingressar dues mensualitats, independentment que la finca llogada es destini a habitatge habitual dels treballadors de la societat.

Arrendaments per temporada. És proporcional a la durada del contracte. Es pren com a referència que les dues mensualitats establertes a l’article 36.1 de la Llei de l’Estat 29/1994 corresponents als contractes d’un any.

Locals de negoci, pàrquings, lloguers d’habitacions, trasters. S’han d’ingressar obligatòriament dues mensualitats de la renda (no inclou ni IVA ni IRPF).

Arrendaments de negoci. Si no s’especifica en el contracte la part de l’arrendament  que correspon al local pròpiament dit i la que correspon al negoci, es calcularà en base al 4% del valor cadastral de l’immoble en còmput anual. Si el valor cadastral no està individualitzat s’ha d’estimar en proporció a la superfície del local. S’aplicarà  la següent fórmula: 4% valor cadastral : 12 mesos x 2 = fiança a ingressar.

Requisits per ingressar la fiança

S’ha de presentar:

  • Contracte d’arrendament signat per les dues parts
  • DNI, NIE o CIF dels titulars del contracte
  • Referència cadastral (indispensable)
  • Cèdula d’habitabilitat (només els habitatges)
  • Certificat energètic (cal presentar l’etiqueta)

Modalitats de pagament

  • Efectiu fins a imports no superiors a 2.499€
  • Transferència bancària (prèvia sol·licitud)

Nota : la fiança es considera enregistrada, en el moment en que s’ha realitzat el tràmit de registre Model 24 i el seu pagament.

Devolució de fiances

Per recuperar la fiança cal presentar:

  • Contracte d’arrendament
  • Justificant d’ingrés de fiança (Model 2)
  • DNI, NIE o CIF del propietari
  • Número IBAN del compte del propietari mitjançant llibreta o justificant bancari

Si el propietari designa un representant, aquest haurà d’aportar una autorització signada pel propietari així com una còpia del seu DNI.

Quan es produeixi un canvi de titularitat a la finca (per compravenda o defunció de l’anterior propietari, etc ….) caldrà aportar nota simple informativa emesa pel Registre de la Propietat, actualitzada en els darrers sis mesos, a on figuri el nou titular.

La fiança es pot recuperar a l’extinció del contracte. L’Incasol la tornarà mitjançant transferència bancaria en un termini màxim de 21 dies.

Si es perd el resguard del dipòsit, el dipositant pot demanar un certificat acreditatiu de la inscripció al registre de fiances, per adjuntar-lo a la sol·licitud de devolució.

Avalloguer

L’Avalloguer (Decret 29/08/2008) estableix un règim de cobertura pels arrendadors d’habitatges que hagin formalitzat el contracte d’arrendament a partir de la promulgació del decret i si s’ha instat un procés judicial per obtenir una sentència de desnonament en cas de que el llogater hagi impagat les rendes.

Objecte. L’Avalloguer garanteix als arrendadors d’habitatges amb contractes subscrits a partir del 29/08/2008 i a l’empara de l’art.2 de la Llei 29/1994 d’arrendaments urbans (LAU), la percepció d’una suma equivalent a un màxim de dos mesos de lloguer si s’insta un procés judicial per obtenir una sentència de desnonament per impagament de rendes. El lloguer mensual per al còmput serà el dipositat com a fiança a l’Incasol. Queden excloses les costes processals.

Organisme gestor. Àrea de fiances de l’Incasol (C/Còrsega 273 de Barcelona, 08008).

Requisits d’admissió. El contracte ha de ser d’habitatge.

Renda. La renda mensual no pot superar els 1.500€ a Barcelona ciutat; 1.200 als municipis de la zona A; 1.000 a la B; 800 a la C; i 600 a la D, d’acord amb els àmbits definits al Pla d’Habitatge.

A comarques gironines: 1.000€ (Girona, Salt, Sarrià); 800 (Figueres, Olot, Banyoles i Blanes); i 600 (resta de poblacions).

La fiança exigida no pot excedir les dues mensualitats. En el cas de la fiança addicional 36.5 LAU, s’haurà d’ingressar aquesta mensualitat a més de la fiança legal 36.1 LAU. Fins i tot en aquest cas la suma de les dues no pot superar en cap cas l’equivalent a dues mensualitats.

El contracte de lloguer no ha de contenir l’exigència d’altres garanties addicionals, ni avals siguin bancaris o personals. Tampoc ha de preveure sistemes d’arbitratges ni PNAG.

Si els contractes s’han obtingut via la Xarxa de Lloguer Jove ha de contenir el document de xarxa de mediació signat i presentat en el moment del registre de la fiança. La fiança haurà d’estar dipositada a l’Incasol i s’haurà d’adjuntar el document de compromís de l’Avalloguer formalitzat i signat per totes les parts.

Exclusions. Hi ha dos casos:

  • Quan en tres anys s’han produït tres sentències de desnonament sobre el mateix habitatge
  • Si en el termini de dos anys el mateix llogater ha estat objecte de desnonament més d’una vegada

Tràmit per al cobrament. L’arrendador que es trobi en la situació que preveu l’article 7.1 de l’esmentat decret pot sol·licitar, en el termini de sis mesos des de l’obtenció de la sentència o si hi ha un acord extrajudicial, el cobrament de l’Avalloguer a l’Incasol, mitjançant la següent documentació:

  • Sol·licitud de la compensació
  • DNI/NIF/NIE del sol·licitant
  • DNI/NIF/NIE del propietari, si és diferent del sol·licitant
  • Contracte d’arrendament i document de compromís originals
  • Original de la sentència de desnonament
  • En cas d’acord extrajudicial, diligència o certificat judicial que acrediti que l’habitatge ha quedat lliure i a disposició de l’arrendador
  • Original del document que acrediti la data de recuperació de la possessió de l’habitatge
  • Declaració responsable que no s’ha cobrat cap mensualitat de lloguer objecte de la demanda, o si s’escau, de les percebudes judicialment o extrajudicialment

A partir de la presentació de la documentació, l’Incasol verificarà el compliment dels requisits establerts al Decret i en notificarà l’admissió a l’arrendador, així com l’import a abonar com a garantia de l’Avalloguer, perquè comuniqui el número de compte on efectuar la transferència bancària.

Impost de ITPAJD per a lloguers

Ara l’ITP dels contractes de lloguer es liquida a import zero; els avals segueixen a l’1%

El Decret-llei 7/2019, en l’article 5è, estableix que a partir de la seva entrada en vigor, el 6 de març de 2019, els arrendaments subjectes a l’article 2 de la LAU, és a dir els arrendaments d’habitatges destinats a habitatge habitual i permanent, segueixen estan subjectes a l’ITPiAJD,  però en resten exempts de pagament. A la pràctica això suposa que caldrà seguir presentant l’autoliquidació de l’impost, si bé l’import a ingressar serà de 0 €. Fins aquella data els contractes d’arrendament d’habitatge els hi era aplicable el tipus impositiu del 0,5 % en concepte d’ITP.

Els avals també paguen ITP, l’1%

I si és sabut que els contractes d’arrendament estan subjectes a l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), hi ha un general desconeixement pel fet que, en el cas que el contracte d’arrendament contingui algun aval o fiançament d’un tercer, aquest acte també està subjecte a l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i de forma independent (la fiança legal -que és la que es diposita a la Cambra- no està subjecta a ITP).

El supòsit més habitual que ens trobarem són els contractes d’arrendament on una persona (pare, mare, soci d’una empresa, etc…) avala (o a fiança/garanteix) els arrendataris en el compliment de les obligacions derivades del contracte de lloguer. Aquesta fiança, aval o garantia personal està subjecta a ITPiAJD.

Tot seguit fem un anàlisi més detallat de diferents supòsits d’arrendament i com incideix l’impost (ITP) en cadascun d’ells:

Per presentar les autoliquidacions de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) per arrendaments d’habitatges, tant si contenen aval o fiançament de tercers com si no, es pot fer el dipòsit de la fiança i el pagament d’aquest impost a les oficines de la Cambra de la Propietat. Ambdós tràmits es fan simultàniament, estalviant al propietari les gestions a l’Oficina Liquidadora de la Generalitat i a les entitats financeres per a la presentació i pagament de l’autoliquidació de l’impost. Aquest servei té un cost de només 15 € pels nostres socis (18€ pels no socis) IVA inclòs  -si hi ha aval hi ha dues autoliquidacions i cal tenir en compte que el  cost és per cadascuna d’elles.

LA LIQUIDACIÓ ITPiAJD DELS ARRENDAMENTS A CATALUNYA

FETS IMPOSABLES

En relació a l’IT i AJD, i en relació als temes d’arrendament, els fets imposables a tenir en compte són tres:

  • Arrendaments Urbans i Rústics (no subjectes a IVA)

Després de la modificació de la LAU de març de 2019, els arrendaments d’habitatges que constitueixin el domicili habitual i permanent, segueixen subjectes a l’impost (cal presentar l’autoliquidació) tot i que han quedat exempts de pagament (quota a ingressar: 0€).

  • La constitució de fiances (avals)
  • Arrendaments amb opció de compra (no subjectes a IVA)

 

1.- ARRENDAMENTS (no subjectes a IVA)

A) Arrendaments subjectes a l’ITP:

Tots aquells arrendaments, urbans o rústics, que no estiguin subjectes a IVA, bàsicament:

Arrendaments d’immobles destinats a habitatge i annexos, garatges i altres edificacions arrendades conjuntament amb l‘habitatge (per exemple un traster)

Els arrendaments de terrenys, incloses les construccions immobiliàries agràries utilitzades per a l’explotació d’una finca rústica

– Arrendament amb opció de compra d’habitatges que no siguin primera entrega (immobles de “segona mà”) ni es tracti d’empresaris que es dediquin a l’activitat d’arrendament financer (segons art. 20.1 22º- a, de la Ley 37/1992). Si es tracta de primera entrega (immoble “obra nova”) estarà subjecte a IVA (no a ITP).

B) Base imposable

La base imposable estarà constituïda per la suma total dels arrendaments que s’hagin de pagar durant tot el termini de durada del contracte. Si no constés la durada del contracte es computaran sis anys, sens perjudici de les liquidacions addicionals que s’hagin de practicar en cas de continuar vigent el contracte passats els sis anys.

Recordem que els contractes d’arrendament d’habitatge d’acord amb l’article 2 de la LAU, actualment estan subjectes a l’impost però exempts de pagament.

C) Tipus impositiu (a Catalunya)

En concret s’estableix ara un tipus fix del 0,5% .

Subjecte passiu

El subjecte passiu de l`impost és l’arrendatari, però l’arrendador n’és el responsable subsidiari.


2.- LA CONSTITUCIÓ DE FIANCES (AVALS o GARANTIES PERSONALS)

A) Fiances o garanties subjectes a l’ITP

S’entén per fiança (conforme l’art. 1822 CC) un contracte (moltes vegades és un pacte inclòs en un altre contracte que és el principal) pel que una persona s’obliga a complir, per compte d’una altre, en cas que aquella no ho faci.

El supòsit més habitual que ens trobarem són els contractes d’arrendament on  una persona (pare, mare, soci d’una empresa, etc…) avala (o a fiança/garanteix ) els arrendataris en el compliment de les obligacions derivades del contracte de lloguer. Aquesta fiança, aval o garantia personal, està subjecte a ITPiAJD.

Aquests avals estan subjectes a l’ITP, tant si són en garantia de contractes d’habitatge com d’altres usos, locals, oficines, naus, etc… tant si estan redactats dins el mateix contracte d’arrendament com si es redacten en un document annex o complementari.

NO estan subjecte a l’impost els avals (o garanties) bancaris, ja que la llei exclou les fiances o garanties prestats per societats que es dediquen a aquesta activitat amb caràcter empresarial (i en el seu cas ja cobraran un IVA, etc…). Quan es prestada per una entitat subjecte passiu d’IVA en l’àmbit de la seva activitat estarà subjecte a IVA i per tant, no a ITPiAJD.

B) Base imposable

Quantitat a fiançada/avalada/garantida. Per tant posarem en consideració la renda pactada en relació a la total durada del contracte.

C) Tipus impositiu (a Catalunya)

El tipus impositiu és l’1%.

D) Subjecte Passiu

És el beneficiari de la garantia, el creditor; en aquest cas el propietari arrendador.

IMPORTANT!: En el cas dels arrendaments serà  l’arrendador (no l’arrendatari, ni la persona que avala). Per tant, això no ho hauria de pagar el llogater si no el propietari (altra cosa són el pactes que facin les parts). De cara a l’administració el responsable és l’arrendador a favor del que es constitueix la garantia.

3.- ARRENDAMENTS AMB OPCIÓ DE COMPRA (no subjectes a IVA)

A) Arrendament amb opció de compra subjecte a l’ITP

– Arrendament amb opció de compra NO SUBJECTE a IVA. Seran, per tant, els arrendaments amb opció de compra d’habitatges que no siguin primera entrega (immobles de “segona mà”), ni es tracti d’empresaris que es dediquen a l’activitat d’arrendament financer (segons art. 20.1 22º.a, de la Ley 37/1992).

B) Base imposable

Respecte a la base imposable en la constitució de l’opció de compra es determina de la manera següent:

 “2. Las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparadas a éstos, tomándose como base el precio especial convenido, y a falta de éste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos.”

És a dir, si les parts han pactat un preu per concedir l’opció (no confondre amb el preu de venda pactat), s’agafarà aquell preu de l’opció, tret que sigui inferior al 5% del preu pactat de venda, cas en què s’agafarà com a base el 5% del preu de venda pactat.

Cas que les parts no hagin fixat un preu per a concedir l’opció, la base imposable serà el 5% del preu de venda pactat.

C) Tipus impositiu (a Catalunya)

És el mateix tipus que el previst per a les compravendes.

Tipus general: 10%.

Tipus reduït: 5%

a) L’objecte de l’opció és l’immoble que constituirà l’habitatge habitual d’una família nombrosa:

1.- El subjecte passiu (optant) ha de ser membre de família nombrosa.

2.- La suma de las bases imposable totals, menys els mínims personals i  familiars, corresponents als membres de la família nombrosa en la  darrera declaració de l’IRPF no ha d’excedir els 30.000 euros. Aquesta quantitat s’incrementa en 12.000 euros per cada fill que sobrepassi el nombre de fills que la legislació vigent exigeix com a mínim per considerar una família com a nombrosa.

b) L’objecte de l’opció és l’immoble que constituirà l’habitatge habitual d’una persona amb condició legal de minusvàlida:

1.- Que el subjecte passiu o un dels membres de la unitat familiar tingui la consideració legal de minusvàlid: grau reconegut igual o superior al 65%.

2.- La suma de las bases imposables totals, menys els mínims personals i  familiars, corresponents als membres de la unitat familiar en la  darrera declaració de l’IRPF no ha d’excedir els 30.000 euros.

c) L’objecte de l’opció és l’immoble que constituirà l’habitatge habitual d’un/a jove de 32 anys o menys:

1.- Tenir 32 anys o menys en el moment de devengar-se l’impost.

2.- La suma de las bases imposable totals, menys els mínims personals i  familiars, corresponents al jove en la darrera declaració de l’IRPF no ha d’excedir els 30.000 euros.

D) Subjecte passiu

Serà l’optant (és a dir l’arrendatari a qui se li concedeix l’opció de compra).

 

SERVEIS

Oferim un ampli ventall de serveis als propietaris
Comunitats

Comunitats

Administració de comunitats de propietaris
Comunitats

Lloguers

Administració de finques, contractes de lloguers
Comunitats

Advocats

Especialistes en serveis immobiliaris Demana CITA online Consulta gratuïta
Comunitats

Serveis tècnics

Assessorament en reformes, certificats energètics, ITE, cèdules, valoracions
Comunitats

Contractes de lloguer

Formalització i redacció del contracte de lloguer personalitzat

Confia'ns la venda del teu habitatge.

Som la teva garantia!

Porta'ns el teu habitatge* i et regalem la Cèdula d'Habitabilitat i el Certificat Energètic

* Per habitatge en exclusiva, a preu de mercat fixat pels nostres professionals

Altres Cambres a Catalunya

Formem part de

Girona Centre
Carrer Ciutadans, 12
Tel. 972 200 616
Girona Eixample
Carrer Emili Grahit, 37
Tel. 972 416 413
Figueres
Carrer Nou, 105
Tel. 972 500 821
Olot
Carrer Mulleras, 16
Tel. 972 268 350
Sant Feliu de Guíxols
Passeig dels Guíxols, 27
Tel. 972 321 284

MENU